随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。



劳动部


劳动部关于颁发《压力容器产品安全质量监督检验规则》和《气瓶产品安全质量监督检验规则》的通知

1990年8月2日，劳动部

现将《压力容器产品安全质量监督检验规则》和《气瓶产品安全质量监督检验规则》（以下简称两个规则）发给你们。自一九九一年七月一日正式执行，请做好以下准备工作：
1．已承担监检工作的劳动部门锅炉压力容器检验单位（下称监检单位），应按照“两个规则”要求，从本单位实际业务能力和技术力量配备出发，对监检工作质量，按受检单位逐个对照自查，并写出书面自查报告，列出存在的问题、监检工作的适应程度、整改措施，报送监检单位所在地的地市级劳动部门和省级劳动部门。
2．地市级劳动部门应根据监检单位的自查报告，对本地区受检单位的监检工作情况，逐个进行核查，并将核查结果报省级劳动部门审批后执行。省级劳动部门也可统一组织核查和审批。核查时应严格按照“两个规则”要求，把监检工作质量放在首位，凡需要监检单位内部调整力量，以适应监检工作需要的，应严格掌握不影响在用锅炉、压力容器的检验任务；目前技术力量不足，内部调整困难较大，短期内又难以充实力量的，应缩小监检覆盖面，从事与之相适应的监检工作；确实不具备监检工作条件的，应暂停监检工作。
3．省级劳动部门结合本省实际情况，可制定监检工作实施细则。
“两个规则”执行中有何问题，请及时告知我部锅炉压力容器安全监察局。

附：压力容器产品安全质量监督检验规则

第一章 总 则
第1条 根据《锅炉压力容器安全监察暂行条例》及其实施细则的要求，为了加强压力容器安全质量监督检验工作，统一监督检验（以下简称监检）内容和要求，保证监检质量，特制定本规则。
第2条 本规则适用于按《压力容器安全技术监察规程》适用范围制造（含现场组焊，下同）的压力容器产品和液化气体汽车槽车、液化气体铁路罐车的槽、罐体部分安全质量的监检。接受监检的单位（以下简称受检单位），必须持有劳动部门颁发的《压力容器制造许可证》。
第3条 监检工作应在压力容器制造现场，且在制造过程中进行。监检是在受检单位质量检验（以下简称自检）合格的基础上，对压力容器安全质量进行的监督验证。监检不能代替受检单位的自检。监检单位应对所承担的监检工作质量负责。
第4条 监检的依据是《压力容器安全技术监察规程》、《液化石油气汽车槽车安全管理规定》和《液化气体铁路罐车安全管理规程》，现行的有关标准、技术条件，以及设计图样。
第5条 监检内容包括对压力容器制造过程中涉及安全质量的项目进行监检和对受检单位压力容器产品质量管理体系运转情况的检查。
第6条 在监检过程中，受检单位与监检单位发生争议时，应提请受检产品所在地的地市级劳动部门处理。必要时，可报请上级劳动部门仲裁。

第二章 监检项目和方法
第7条 压力容器产品安全质量监检项目和要求见附件一《压力容器安全质量监督检验项目表》（以下简称《监检项目表》）和《压力容器安全质量监督检验项目表说明》（以下简称《监检项目表说明》）；对质量管理体系的运转情况应进行经常性检查，并按附件二《质量管理体系运转情况检查项目表》（以下简称《检查项目表》），每六个月向地市级和省级劳动部门锅炉压力容器安全监察机构填报一次，填报的具体要求，由省级劳动部门确定。
第8条 对压力容器的监检项目分为三类：
Ａ类：监检人员必须到现场进行监检，并在受检单位自检合格，经监检确认后，在受检单位提供的相应的工作见证（检验〔试验〕报告、表卡、记录等，下同）上签字。
Ｂ类：监检人员一般应到现场进行监检，并在受检单位自检合格，经监检确认后，在相应的工作见证上签字；如监检人员未到场，则应对受检单位提供的工作见证进行审查确认后予以签字。
Ｃ类：监检人员到现场抽查或对受检单位的工作见证等进行审查，必要时予以签字确认。
第9条 《监检项目表》所列项目是对压力容器安全质量监检的通用性要求。按照受检压力容器的材质、结构及制造工艺等特点，若附件一中内容不能满足监检要求时，监检单位应根据受检单位提供的设计图样、工序、工艺过程资料和检验要求，作适当调整；若附件一内容不适用，则监检单位应从有效控制受检产品的安全质量要求出发，会同有关单位制订压力容器安全质量专用监检提纲和监检项目表，并经省级以上（含省级）劳动部门锅炉压力容器安全监察机构审查同意，在实施监检前通知受检单位。

第三章 监检单位、监检人员及其职责
第10条 承担监检工作的劳动部门锅炉压力容器检验单位，应由省级以上（含省级）劳动部门进行资格认可和授权。监检单位所监检的产品，应符合其资格认可批准的范围，并符合受检单位《压力容器制造许可证》所规定的品种、范围。
第11条 监检单位根据受检单位生产的具体情况，配备相应数量的监检人员，并结合监检工作的需要组成监检组。监检人员名单应由监检单位正式通知受检单位。监检单位应为监检人员配备必要的检验和检测工具，对监检人员应进行培训和定期考核。
第12条 从事监检工作并有签字确认权的监检人员（以下称监检员），必须持有省级以上（含省级）劳动部门颁发的具有相应检验项目的检验员资格证书。
第13条 受检单位发生质量管理体系运转和产品安全质量违反有关规定的一般问题时，监检员应向受检单位发出《压力容器安全质量监督检验工作联络单》（附件三，以下简称《监检工作联络单》）；发生违反有关规定的严重问题时，监检单位应向受检单位签发《压力容器安全质量监督检验意见通知书》（附件四，以下简称《监检意见通知书》）。
第14条 监检员应根据《监检项目表说明》进行监检工作，并填写《监检项目表》（必要时附相应工作见证）；监检单位应按规定时限填报《检查项目表》。《监检项目表》和《检查项目表》应存档备查，保存期不少于七年。
第15条 监检人员必须履行职责，严守纪律，保证监检工作质量。对受检单位提供的技术资料等应妥善保管，并予以保密。
第16条 经监检合格的产品，监检单位应及时汇总并审核见证材料，按台出具《压力容器产品安全质量监督检验证书》（附件五，以下简称《监检证书》），并在产品铭牌上打监检单位的监检钢印。

第四章 受检单位
第17条 受检单位应对压力容器的制造质量负责；保证质量管理体系正常运转。受检产品未经监检单位出具《监检证书》并打监检钢印，不得出厂。
第18条 受检单位应向监检单位提供必要的工作条件和下列文件、资料：
1．压力容器产品质量管理手册；
2．从事压力容器焊接的持证焊工名单（列出合格项目、有效期、钢印代号等）一览表；
3．从事压力容器检验的人员名单；
4．从事无损检测人员名单（列出持证项目、级别、有效期等）一览表；
5．压力容器的设计资料，工艺文件和检验资料，以及焊接工艺评定一览表；
6．压力容器的生产计划。
上述文件、资料如有变更，应及时通知监检单位。
第19条 对监检员发出的《监检工作联络单》或监检单位发出的《监检意见通知书》，受检单位应在规定的期限内处理并回复。
第20条 受检单位应确定联络人员。需到现场监检的项目，应提前通知监检人员。
第21条 受检单位发现监检单位或监检人员，在监检工作中有失职行为时，可向各级劳动部门或其他有关部门反映，并有权拒付与其有关产品的监检费。

第五章 监督和管理
第22条 地市级或省级劳动部门锅炉压力容器安全监察机构，应对监检单位和受检单位进行监督检查，每年至少抽查一次。发现问题应及时处理，必要时报告上级劳动部门锅炉压力容器安全监察机构。
第23条 监检员有下列问题之一的为监检失职，应予以批评，通报批评或吊销检验员证：
1．受检单位质量管理体系运转存在严重问题，在监检过程中未发现，或发现而未提出意见；
2．受检单位存在超出《压力容器制造许可证》所批准的单位名称、机构建制、生产场所、地址或产品类别、品种范围等制造压力容器的情况，监检中未发现或发现未报告；
3．经监检认定合格的项目，安全质量方面存在严重问题；
4．未按本规则规定进行监检而签字确认或签发《监检证书》、打监检钢印；
5．既无正当理由又未事先通知受检单位，因监检原因而影响受检单位生产或耽误产品出厂。
第24条 省级以上（含省级）劳动部门对监检单位的下列问题，应令其限期整顿、暂停部分监检工作或撤销其监检资格：
1．经常发生监检失职，不及时进行处理，不采取切实措施纠正失职行为；
2．监检力量不足，长期得不到应有的充实，难以按本规则规定执行监检；
3．监检工作质量存在严重问题；
4．向无《压力容器制造许可证》的单位，或向超出许可证批准范围非法制造的压力容器产品提供监检证明文件。
第25条 地市级或省级劳动部门对受检单位的下列问题，应视情节轻重，予以批评或通报批评；情节严重的，报上级劳动部门处理：
1．不执行本规则第四章的规定；
2．向监检人员提供不真实的情况和资料；
3．设置障碍阻挠监检工作；
4．采取不正当手段要求监检人员出具伪证；
5．多次提出监检意见但改进不力或拒不改进。
第26条 受检单位应为监检员在执行监检工作中签署工作见证提供方便条件。监检单位应与受检单位联合制定签署工作见证的具体办法，并报地市级或省级劳动部门锅炉压力容器安全监察机构备案。

第六章 附 则
第27条 复检单位应向监检单位缴纳监检费用。监检收费应按省级劳动、财政、物价等部门制定的收费标准执行。
第28条 本规则由劳动部负责解释。
第29条 本规则自1991年7月1日起执行。

附件：压力容器安全质量监督检验项目表（略）