云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府关于印发《曲靖市物业管理服务收费办法（试行）》的通知

曲政发〔2002〕76号



各县（市）区人民政府，市直各委、办、局，各企事业单位，中央、省属驻曲单位：

《曲靖市物业管理服务收费办法（试行）》已经市政府第44次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。


曲靖市人民政府

二00二年十月二十二日





曲靖市物业管理服务收费办法（试行）




第一章 总 则


第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务收费行为,维护物业管理单位及业主、承租人、使用人的合法权益，促进物业管理健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于曲靖市行政区划内的物业管理服务收费行为。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会或业主代表、物业产权人、使用人的委托，对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及其设备以及共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、养护和提供其它相关服务所收取的费用。

第三条 物业管理服务收费，应遵循合理、公平与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照企业资质档次和收费资格等级、服务质量优劣等因素实行有偿服务。

第四条 各级价格主管部门是物业管理服务收费的主管部门，依照有关法律、法规以及本办法制定物业管理服务收费标准，并对其进行监督检查；各级建设行政主管部门是物业管理的行业管理部门，对物业管理单位的服务实施年度考评，每年考评一次，由业主无记名投票，考评结果满意率达不到80％的，降低一个档次收费，达不到50％的，取消物业管理资格和收费资格。其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。

第五条 物业管理服务收费属经营服务性收费。根据所提供服务的性质、特点和有关规定，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第六条 物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费、特约服务费。具体分类及价格管理形式如下：

（一）安居房、拆迁安置房、经济适用住房的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高档住宅、别墅、写字楼和空置房的综合服务费，实行政府指导价；小区内车库、铺面及社区服务站点的综合服务费，实行市场调节价。

（二） 车辆在小区内的场地占用费，实行政府定价。

（三） 公众性代办服务费，实行政府定价或政府指导价。

（四）特约服务费，除带有强制性的收费外，实行市场调节价。

（五）实行市场调节价的收费项目，由委托服务方和提供服务方协商议定收费标准。


第二章 综合服务费


第七条 综合服务费的构成及服务内容：

（一） 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（二）共用设施、设备日常运行、维修及养护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、楼道、消防、室外供排水、上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放等设施的维修、养护。

（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草树木、园林小品及附属设施的维护、养护。

（四）清洁卫生费。服务内容包括：小区内道路、停车场、庭院、楼道的清扫，垃圾收集掏运，屋顶或地下二次供水池清洗，化粪池清掏、清运。

（五）保安费。服务内容包括：小区内的安全保卫、昼夜巡逻值班。

（六）办公费。用于小区的日常管理、财务管理、档案管理以及合理的办公费用。

（七）物业管理单位固定资产折旧费。

（八）法定税费。

（九）合理利润。普通住宅小区控制在上述（一）至（七）项合计金额的5％以内；高档住宅、别墅、写字楼、住宅小区控制在上述（一）至（七）项合计金额的10％以内。

第八条 综合服务费实行统一标准、按等级收费的管理原则。

依据物业管理服务等级标准，对各小区综合服务实行综合考评定级，考评分在95分以上的为甲级，85至94分的为乙级，75至84分为丙级，65至74分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级收取综合服务费。考核内容及其评分标准、综合服务收费标准由市发展计划委员会根据有关法律、法规、规章和上级规范性文件的规定另行制定。

第九条 高档住宅、别墅、写字楼的综合服务费，以小区综合服务费为基础上浮不超过30％；小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物的综合服务费，以小区综合服务费为基础下浮不超过50％；空置房的综合服务费，可按小区综合服务费的20％计收。未出售、出租、使用的空置房，由开发建设单位交纳；已出售的空置房，由房屋所有权人交纳；出租房由承租人交纳。


第三章 其它收费


第十条 高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施、设备使用的材料费及其电费、维修费等，均由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。

第十一条 车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经批准在小区内的公共场地和道路上划出停车的泊位，供小区内住户停放4吨以下和12座以下客货车所收取的费用，具体收费标准由市、县（市）区两级价格主管部门审批，其收益用于小区内共用设施维修养护和物业管理费用支出。

第十二条 对物业使用人收取水费、电费，必须抄表到户，按表计费，并严格执行价格主管部门规定的价格，因经营管理不善造成的漏损等不得转嫁给住户。其它如需要委托物业管理单位代收费的，委托单位应与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。

第十三条 物业管理单位向委托人提供其它特约服务,由双方当事人遵循自愿、公平原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。住户因装饰、装修、内部修缮房屋产生的垃圾，由物业管理单位负责清运的，按规定收费。


第四章 收费管理


第十四条 物业管理单位的收费资格等级，由价格主管部门牵头与同级物业行政主管部门、业主委员会及相关部门、住户代表，依据物业企业的资质等级和服务质量等因素进行评定，对评定收费资格等级有意见的可由物业管理单位申请价格主管部门和物业行政主管部门重新评定。

第十五条 物业管理单位的综合服务收费资格等级评定后，其具体收费标准，由价格主管部门依据评定的等级在规定的幅度内核定，必要时实行听证制度，并向社会公布。

被评为全国、全省、全市物业管理先进企业或物业管理优秀住宅小区的，凭证书可在收费标准的基础上由价格主管部门分别批准上浮6％、4％、2％。

第十六条 物业管理服务收费实行属地管理原则，其收费由各县（市）区价格主管部门负责审批和管理；曲靖市城区由市、区两级价格主管部门按隶属关系分工负责，由市级价格主管部门统一协调；物业管理服务等级标准和物业管理普通住宅综合服务收费标准，由市价格主管部门根据经济发展等情况，适时进行调整。

第十七条 物业管理单位申请办理物业管理收费时，应当向有管辖权的价格主管部门申领《物业管理机构收费资格确认申请表》、《经营服务性收费许可证申请表》、《曲靖市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报，同时提供《物业管理资质证书》、《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。

经审查批准取得《经营服务性收费许可证》和《物业管理服务收费等级证书》后，方可收费。

第十八条 物业管理服务收费实行明码标价，亮证收费。收费项目、收费范围、服务内容、收费标准、收费办法等，物业管理单位应当在经营或收费地点张榜公布，半年向委托人、物业产权人、使用人公布收支情况，接受业主委员会和住户的监督，并抄报受理审批的价格主管部门备案。

第十九条 委托人应当按照价格主管部门核定的物业管理服务收费项目、收费范围、收费标准，向物业管理单位缴纳综合服务费和其他收费，逾期不缴纳的，按双方在委托合同中约定的条款办理。

未经批准的收费和未与业主、使用人签定服务协议的市场调节价收费项目，委托人有权拒绝交费。

对物业管理服务收费中的价格违法行为，任何单位和个人均有权向价格主管部门举报和投诉。

第二十条 物业管理单位与住户之间发生服务收费争议，由业主委员会协调，协调无效的，由价格主管部门裁定。


第五章 罚 则


第二十一条 物业管理单位有下列情形之一者，依据《中华人民共和国价格法》、第三十九条、第四十二条规定，属价格违法行为：

（一） 不执行政府定价或政府指导价的；

（二） 不按规定实行明码标价的；

（三） 法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。

第二十二条 违反本办法第二十一条第（一）项的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第七条规定处罚：责令改正，没收非法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处2万元以上20万元以下的罚款。

违反本办法第二十一条第（二）项的，依据《价格违法行为行政处罚规定》第十一条规定处罚：责令改正，没有违法所得，可以并处5000元以下的罚款。

违反本试行办法第二十一条第（三）项的，按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律、法规予以处罚。

第二十三条 价格主管部门应当加强对物业管理服务收费的监督检查。

对价格管理工作人员有滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿等违法行为，物业管理单位和委托人及知情者，均有权举报，经查证属实的，由有关部门给予政纪处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第六章 附 则


第二十四条 本办法从2002年12月1日起试行。


浅谈我国海上货物运输中的实际承运人制度

作者：张方圆


内容摘要：《汉堡规则》第一次在国际范围内明确规定了实际承运人制度，我国《海商法》借鉴《汉堡规则》对此制度的规定，制定了我国的海上货物运输中的实际承运人制度。本文试图从实际承运人法律制度的确立，实际承运人制度的概念，责任性质和范围等方面对这一制度作以阐释，并对不完善之处提出建议。

关键词：实际承运人 身份的认定 责任范围 责任性质 时效

一、海上货物运输中实际承运人制度的确立
（一）基于以下背景，1978年《联合国海上货物运输公约》（《汉堡规则》）为平衡船货双方利益而效法国际航空运输公约首次对海上货物运输中的实际承运人制度作了规定。
1， 在航运实践中，经常会发生同托运人签订运输合同的承运人和实际从事该合同项下部分或者全部货物运输的人并不相同的情况。如在定期租船运输中，承租人与托运人签订了海上货物运输合同，但实际完成运输的是船舶所有人或者该船的光船承租人。
2， 由于承运人和实际从事该项运输的人不是同一人，导致了一系列法律问题，提单持有人的权利得不到有力的保护，提单持有人常常找不到真正的索赔对象，而等提单持有人找到在某一法律体系下正确的索赔对象时，往往已超过了诉讼时效。大多数国家认为，在定期租船运输中，如果提单的抬头是定期租船的承租人，而且由承租人或者其代理人在提单上签字，则认为提单由承租人签发，承租人就是海上货物运输的承运人。但是少数国家却认为，在定期租船运输下，提单只是作为船舶所有人或者实际从事货物运输的人与提单持有人之间的合同，船舶所有人或者实际从事货物运输的人作为承运人应当直接对提单持有人承担货物损失的赔偿责任。而签发提单的公司只是承运人的代理人。上述分歧造成了承运人主体识别的混乱。
（二）为了解决上述问题，汉堡规则规定了实际承运人的概念和责任：
1， 将承运人和实际承运人加以区分。提单由承运船舶的船长签发的，视为代表承运人签发。在定期租船运输中，如果船东实际从事海上货物运输，但装卸港的代理人由承租人委托，并且代理人签发了抬头为承租人公司的提单，则提单项下的承运人是承租人，船东仅仅是实际承运人。
2， 承运人应当对全部运输负责，有关承运人的部分责任同样适用于实际承运人。应当强调的是，实际承运人的责任仅限于承运人的部分责任。在一定情况下，承运人和实际承运人应当对货物的灭失、损坏或者迟延交付直接承担责任，提单持有人可以直接向其中一方或者同时向双方提起索赔。但是，实际承运人仅仅在货物的灭失、损坏或者迟延交付的原因发生在实际承运人实际控制的运输阶段，是由于实际承运人的过失而引起的情况下，才需要直接向提单持有人承担责任。
（三），汉堡规则的上述制度被我国海商法直接引用。
我国《海商法》吸收了《汉堡规则》的实际承运人制度。《海商法》第四十二条第二款规定：“实际承运人”是指接受承运人委托，从事货物运输或者部分运输的人，包括接受转委托从事此项运输的其他人。《海商法》在第六十一条到第六十四条进一步确定了实际承运人的法律责任。
1.实际承运人要就他实际进行的运输部分与承运人负相同的责任，但承运人承担法律以外的责任或减少法律赋予的权利的特别约定，除非经实际承运人书面同意，否则对实际承运人不发生效力；
2.即使将全部或部分运输任务委托实际承运人进行，承运人仍然必须就全程运输对提单持有人负责，除非在运输合同中已经明确约定特定运输由特定实际承运人进行，同时约定承运人不负责任时，承运人可以不负责任；
3.承运人和实际承运人都负有责任的，应当在此范围内负连带责任，提单持有人可以对他们中的任何一方追究全部责任。
二、实际承运人身份的认定
（一）， 承运人与实际承运人之间委托关系内涵的理解。
一般的看法是，这里的委托不限于委托代理合同，而是泛指委托他人为一定行为的情形。由于我国《海商法》中的实际承运人制度移植于《汉堡规则》，了解该规则的实际承运人概念的内涵，将为我们澄清疑惑。《汉堡规则》的立法资料表明，所谓实际承运人是以第一个运输合同的存在为前提的，其概念是该承运人委托的转包承运人特别是包括所有第一次转包以下的各承受转包的承运人，而委托一词，是指第一个船公司把转运货物（不论是否根据合同上规定的转运自由条款）委托给第二个船公司的情况，也就是说不仅包括连续运输的情况，而且包括下述情况，即在定期租船合同下的承租人自己作为承运人与货主订立合同接受运输，而实际运输的是租船，即由出租船船东进行的情况。在这种情况下船东即是实际承运人。 因此，《海商法》中的委托不能与委托合同划等号，承运人与实际承运人之间的委托关系体现的还是《汉堡规则》确定的运输合同或租船关系。
（二），实际承运人是否必须是实际执行了运输活动的当事人。
承运人将运输委托给他方履行，然而该方并没有亲自履行而是将其转委托给第三方，该第三方实际履行了运输，在这种情况下，中间的受托人是否是实际承运人呢？《汉堡规则》对实际承运人的定义并没有强调实际承运人必须亲自执行运输。这样，中间的受托人似乎也应属于实际承运人。但是第十条第二款规定，“本公约有关承运人责任的规定亦适用于实际承运人就其履行的运输的责任。”以此规定可以推论，只有实际执行了运输的当事人才是实际承运人，因此中间受托人不是实际承运人。
实际承运人承担运输责任和法律创设实际承运人制度的基础依据，是货物由其实际运输。 而转委托中的委托方并不实际掌管货物，如果要他对货物的灭失损坏或迟延交付承担赔偿责任，显然在法律上欠缺合理性。从合理性出发，将实际承运人解释为限于实际进行了运输活动的人更好。
（三），实际承运人是仅指履行海上运输这一段运输活动的当事人还是包括履行承运人运输合同中任何运输义务的当事人。《汉堡规则》与我国《海商法》都没有规定。笔者认为将实际承运人定位于海上运输这一段是合理并且在实践上是可行的。
1，将实际承运人纳入海上货物运输法律关系中是为了维护海上货物运输合同法律的强制性并确保货主的利益。由于海上货物运输具有的特殊风险，如果将陆上从事运输的主体也纳入实际承运人的范围，则强制体系就延伸到了陆地，这对于设立实际承运人制度已无多大意义；
2，这样会与承运人的责任期间的规定相抵触，法律对于承运人的强制责任规定只限于承运人责任期间，而独立合同人承担的往往是责任期间以外的运输辅助任务（尤其是在非集装箱货的运输中）。《海商法》即使规定对这种人适用“本章对承运人的规定”也会因为“本章”对这一段承运人的责任根本没有规定而丧失实际意义；
三、实际承运人责任制度的理解与应用。
（一），实际承运人责任的性质
1，《汉堡规则》的立法者们认为，实际承运人就自己履行的运输部分直接对托运人等负责，由于实际承运人不是和托运人缔结合同的人，所以他的责任不是基于运输合同的责任，而是基于本公约的责任（成文法的责任）。即实际承运人对提单持有人的责任是法定的，是不同于侵权和违约的特殊的责任类型。
（1），实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任不属于违约责任。承运人与贷方的运输合同关系或者提单法律关系和承运人与实际承运人之间的运输合同或租船合同是两个相互独立的法律关系。虽然实际承运人受承运人委托相当于在替承运人履行其与贷方之间运输合同的义务，但在合同关系角度上，实际承运人与贷方之间不存在任何合同关系，因此实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任就不属于违约责任。
（2），实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任不属于侵权责任。从我国《海商法》规定的实际承运人应履行的义务内容来看，在适航、管货、不绕航这些义务方面，如果实际承运人违反这些义务造成货物的灭失、损坏，实际承运人的行为构成侵权。就实际承运人迟延交付来说，虽然没有给货物造成物理上的损害，但是却给货物造成经济价值上的损害，这同样也是侵犯了贷方财产权利的行为。但是侵权损害赔偿中遵循全部赔偿的原则，侵权行为人赔偿以侵权行为人造成的实际损害为限，损失多少赔偿多少。而实际承运人却同承运人一样享有责任限制及若干责任豁免的权利。因此实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任就不属于侵权责任。
（二），承运人和实际承运人对无单放货承担连带责任
实际承运人的交付责任是海商法研究的薄弱环节，实际承运人对提单持有人的责任应限于《海商法》第四章第二节中所规定的承运人的责任：包括对货物的灭失、损害或者迟延交付负责，开航前和开航当时谨慎管理货物、禁止不合理绕航等法定责任，而不包括与运输本身没有直接联系的涉及运输单证的签发、货物的正确交付等与船舶商业营运有关的内容。我们不能错误理解为：凡是海商法第4章所规定的有关承运人货物运输合同下的所有责任均适用于实际承运人。假如这样理解，承运人与实际承运人就没有区别了，实际承运人的合同自由将受到巨大的限制，这并不是立法的本意。
（1），在法定责任层面，正确交付货物属于《海商法》第四章承运人的法定责任，符合《海商法》第六十一条的规定，承运人及实际承运人均负有向自己所签发提单的持有人正确交货的义务；
（2），在合同相对性层面，承运人及实际承运人交付义务对应的权利主体可能不同，各自对其提单持有者负有交付义务，而持有实际承运人提单的往往就是承运人。因此，并非承运人正确交付货物的责任不适用于实际承运人，只是两者交付义务针对的对象可能不同。实际承运人只要向持有其正本提单的人（包括承运人或其代理人等）完成了正确交付，即可免除其此项责任。在一种情况下，实际承运人将货交给承运人掌管控制后就完成了运输任务，至于承运人将货交给谁与他无关，承运人交货的法律后果也与他无关。另一种情况下，承运人指示实际承运人交货给收货人货提单持有人，实际承运人完成了凭单交货的义务，在交货这一环节上不会产生实际承运人的无单放货责任。
2，但是，如果实际承运人是按照承运人的错误指示来交货的，或者未按承运人的指示来交付货物，或错交、拒交，在这些情况下就产生了实际承运人在交货这一环节上与收货人或提单持有人之间的权利义务关系。
（1），实际承运人在目的港未凭正本提单放货，无论其有无过错，是否应承运人的要求所为，承运人都应依据自己与托运人或提单持有人之间的货运合同向对方当事人承担违约责任。实际承运人的过错实际造成了承运人提单持有人的损失，也应向其承担赔偿责任，并与承运人一起承担连带责任。当然，如果实际承运人与承运人共同实施无单放货，两者显然也将承担连带责任。
（2）、实际承运人未收回其向承运人签发的正本提单（“海洋提单”）而在目的港交付货物时，应向承运人承担违约责任。如实际承运人无单放货是应承运人的要求或经承运人同意后所为，应认定构成“违法阻却”，即实际承运人的放货行为不再具有违法性，其不应向承运人或托运人承担责任。
三，承运人向实际承运人索赔的法定要件
这一问题涉及承运人及实际承运人的内部责任划分。这层关系所确定的权利义务虽不直接在提单持有人向承运人、实际承运人提起的共同诉讼中解决，但与此具有密切的联系。如果行为是由实际承运人实施，承运人可在向提单持有人赔偿之后，向有过错的实际承运人进行追偿。但是，实践中也存在承运人直接先向实际承运人索赔的情况。此时，承运人与实际承运人之间的运输合同关系、实际承运人的违约事实都比较容易证明，问题是：这种索赔是否必须以承运人已向收货人作出赔付为成立要件？
虽然按照我国现行《海商法》的规定及《合同法》确定的合同相对性原则，承运人签发的提单所证明的海上货物运输合同关系及其与实际承运人之间的委托运输关系（海运提单）是两个相对独立的合同关系。承运人可以据此直接要求实际承运人承担违约责任，但是违约责任的要件之一——“违约造成的损失”必须得以证明。承运人必须证明其损失实际发生，即其已向提单持有人（收货人）进行了赔付（或抵销等）。
1，损失发生及其与违约行为的因果关系是违约责任成立的必要条件，而且承运人赔付的最终受偿对象应为货物的权利人（承运人提单的收货人）。承运人因此产生的损失与实际承运人放货行为才存在真正的因果关系。在尚未对外赔付之前，承运人依据海运提单享有的只是一种“中间”提货的权利，其并非货物的权利人，而其可能对收货人承担的赔偿责任并未构成“实际损失”，也不符合《合同法》规定的“期得利益”之特征。
2，承运人与实际承运人之间的合同关系只是相对独立的，两者的连带责任体系是《海商法》的一项特殊规定，对于实际承运人在运输过程中造成的货损，由其与承运人对外承担连带赔偿责任。而连带责任意味着任何一个债务人都有义务先行对债权人履行全部债务，并可在已经履行债务的基础上再依法向其他债务人追偿。因此，作为连带责任内部追偿关系中的承运人，应在先履行对外连带债务的基础上再依法向另一债务人实际承运人追偿，而承运人对外履行债务的对象应该是真正的货物权利人。否则，即使实际承运人向承运人进行了赔偿，如果收货人并未获得赔偿，其仍有权要求承运人和实际承运人承担连带责任，而实际承运人向承运人赔付的抗辩并不能对抗收货人，这样就可能导致实际承运人重复赔偿、再向承运人提起不当得利返还之诉，从而造成缠讼的不利局面。因此，笔者认为，承运人因实际承运人造成货损向其提起的索赔，应以承运人已向收货人做出赔付（或抵消等）为成立要件。
四、实际承运人的责任构成、诉讼时效
1，因为我国《海商法》与《汉堡规则》规定实际承运人承担同承运人相同的义务，享有相同的权利、免责以及豁免，所以，实际承运人的赔偿责任、规则原则以及举证责任可以比照承运人责任的规则原则及举证责任。我国《海商法》基本上以《海牙－维斯比规则》为基础融入了《汉堡规则》的某些条款，就货物的灭失、损坏实行不完全过失责任制，对因迟延交货产生的经济损失采取过错原则。在举证责任方面，也相应地与上述有关规则的规定相同。
2，关于向实际承运人索赔的诉讼时效是一个存在争议的问题。但《汉堡规则》在这个问题上的规定非常明确，该规则第10条规定，本公约关于承运人责任的所有规定，也适用于实际承运人对他所从事的运输的责任。承运人的诉讼时效属于本公约关于承运人责任的规定，因此，也应适用对实际承运人提起的赔偿诉讼。本文认为，一年短期诉讼时效设立的初衷在于对承运人的特殊保护，从另一个方面说，这一年的时效也属于承运人的权利。实际承运人要承担法律规定的承运人必须承担的责任，相应地也应享有承运人地权利、没有理由不赋予实际承运人这项短期诉讼时效地权利，否则将是对实际承运人的不公平。