北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则

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北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则

北京市人民政府


北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则
北京市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市房屋拆迁管理, 保障城市建设顺利进行, 保护拆迁当事人的合法权益, 根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》, 结合本市实际情况, 制定本细则。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上, 因城市建设需要拆迁房屋及其附属物( 以下简称城市房屋拆迁), 均适用《城市房屋拆迁管理条例》( 以下简称《条例》)和本细则。
第三条 本市城市房屋拆迁, 必须符合城市建设规划和有利于危旧房地区改建, 适应城市住房制度改革。
第四条 拆迁人( 指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人) 必须依照《条例》和本细则规定, 对被拆迁人(指被拆除房屋及其附属物的所有人或使用人) 给予补偿和安置; 被拆迁人必须服从城市建设需要, 在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第五条 市房屋土地管理局主管全市城市房屋拆迁工作。区、县房屋土地管理局主管本区、县的城市房屋拆迁工作。

第二章 拆迁管理一般规定
第六条 任何单位或个人需要拆迁房屋, 必须持市或区、县人民政府核发的建设用地批准书( 不需要申请用地的, 持城市规划管理机关核发的建设工程规划许可证件)和国家规定的其它批准文件、拆迁计划和拆迁方案, 向房屋土地管理局提出申请, 经批准并发给房屋拆迁许可证(以下
简称许可证) 后, 方可拆迁。
建设工程用地跨区、县的, 许可证由市房屋土地管理局核发; 其它建设工程, 许可证由区、县房屋土地管理局核发, 但重点建设工程、危旧房改建工程, 其拆迁计划和拆迁方案须由区、县房屋土地管理局核报市房屋土地管理局批准后方可核发许可证。
第七条 市或区、县人民政府可以组织统一拆迁, 也可以由拆迁人自行拆迁或委托拆迁。本市的城市建设综合开发地区, 应实施统一拆迁。
拆迁人委托拆迁的, 被委托人必须取得房屋拆迁资格证书。
房屋土地管理局不得接受拆迁委托。
第八条 房屋土地管理局发放许可证后, 应按《条例》规定及时将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等向被拆迁人公布。并做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁范围确定后, 由房屋土地管理局通知房屋拆迁所在地公安机关暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、结婚等确需入户或分户的, 经所在区、县人民政府批准后, 方可办理。
在拆迁范围内的房屋, 除因特殊情况经房屋土地管理局批准外, 暂停办理房屋买卖、租赁、交换、抵押等。
本条规定的暂停办理期限为一年。需延长期限的, 须在期满前报批准拆迁的房屋土地管理局批准, 但延长的期限不超过1年。
第十条 拆迁人与被拆迁人应依照《条例》和本细则的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。协议签订后,应向房屋土地管理局备案, 并可向公证机关办理公证。
第十一条 在房屋土地管理局公布的规定拆迁期限内,拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限达成协议, 经协商达不成协议的, 由批准拆迁的房屋土地管理局裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋土地管理局的, 由同级人民政府裁决? ? 当事人对裁决不服的, 可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转用房的, 不停止拆迁的执行。
第十二条 在房屋土地管理局公布的或本细则第十一条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内, 被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的, 市或区、县人民政府可以作出责令限期拆迁的决定; 逾期不拆迁的, 由作出决定的人民政府责成有关部门强制拆迁, 或由房屋土地管理局申请人民法院强制拆
迁。
第十三条 被拆迁人所在单位或其上级主管部门, 应协助被拆迁人做好搬迁工作。
公安、商业、粮食、教育、卫生、邮电等部门, 应当按照各自的职责, 对被迁居民的户口迁移和粮食、副食品的供应以及医疗、转学、信件投送等问题, 妥善安排, 及时解决。
第十四条 被迁居民中的职工占用工作时间参加拆迁动员会和搬家, 职工所在单位按公假处理, 照发工资、奖金。搬家假期每人不超过两天。
第十五条 拆迁人自行拆迁或委托拆迁的, 应按照有关规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料, 在完成拆迁后一个月内向拆迁所在地的区、县房屋土地管理局移交拆迁档案资料。

第三章 拆迁补偿
第十六条 拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人( 包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人) 的补偿形式, 由双方商定, 可以实行产权调换、 作价补偿, 或产权调换和作价补偿相结合。但本章另有规定的,依照规定办理。
产权调换, 按本细则第十八条、第十九条规定执行。
作价补偿, 补偿金额按所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
第十七条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物, 拆迁人应按其原性质、原规模予以重建, 或按重置价格给予补偿, 或由市或区、县人民政府按照城市规划统筹安排。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换, 由拆迁人给予适当作价补偿。
第十八条 拆除非住宅房屋以产权调换形式补偿的,偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分, 按重置价格结算结构差价; 偿还建筑面积超过原建筑面积的部分, 按商品房价格结算; 偿还建筑面积不足原建筑面积的部分, 按重置价格结合成新结算。
第十九条 拆除住宅房屋以产权调换形式补偿的, 偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分, 按重置价格结算结构差价; 偿还建筑面积超过原建筑面积的部分, 按商品房价格结算, 但被拆除房屋属私人自住房的, 在按本细则第二十七条第三款、第二十八条第二款规定增加安置面积以内的
部分, 可按成本价格结算; 偿还建筑面积不足原建筑面积的部分, 按重置价格结合成新结算。
第二十条 拆除出租住宅房屋, 应实行产权调换, 原租赁关系继续保持, 因拆迁而引起变动原租赁合同的, 其合同应作相应修改。
出租住宅房屋所有人因无支付能力申请以其他形式补偿被拆除的出租房屋的, 须经房屋土地管理局批准。
第二十一条 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿, 拆除未超过批准期限的临时建筑按其建筑面积给予适当补偿。
第二十二条 拆除有产权纠纷的房屋, 在房屋土地管理局公布的规定期限内纠纷未解决的, 由拆迁人提出补偿安置方案, 报房屋土地管理局批准后实施拆迁。拆迁前 ,房屋土地管理局应组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全。
对拆除的设有抵押权房屋的补偿, 按照《条例》第二十六条规定执行。

第四章 拆迁安置
第二十三条 对下列被拆除房屋使用人, 应按《条例》和本细则予以安置:
(一)在拆迁范围内有常住户口和正式住房( 不含临时建筑, 下同) 的居民, 包括被拆除房屋使用人的家庭成员中, 在部队服现役的战士、常住户口在本市学校或工作单位住集体宿舍的学生或职工、常住户口在本市托幼园所的儿童。
(二)在拆迁范围内有正式办公地的机关、团体、事业单位。
(三)在拆迁范围内有正式营业用房的企业和个体工商户。
对在拆迁范围内有正式住房并长期居住且别无正式住房而其常住户口在本市其他地区的居民, 或在拆迁范围内有常住户口无正式住房且在本市其他地区也无正式住房的居民, 可根据实际情况予以适当安置。
第二十四条 拆迁人对被拆除房屋使用人的安置需有过渡期的, 应按下列规定, 在安置协议中明确过渡期限:
(一)建设6层( 含6层) 以下住宅工程, 过渡期限不得超过二年。
(二)建设超过6层的住宅工程, 过渡期限不得超过3年。
第二十五条 对被拆除房屋使用人的安置住房地点,应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质, 按照有利于城市危旧房改建的原则确定。
第二十六条 对拆迁范围内住宅房屋被拆迁人的安置, 应按本细则和市、区、县人民政府的规定, 因地制宜实行住房制度改革, 或参加安置住房产权单位的住房制度改革。
鼓励被拆除房屋使用人购买安置住房。
第二十七条 拆除住宅房屋, 对被拆迁人按原居住面积安置。原居住面积, 私人自住房屋按产权证标明的面积计算, 承租房屋按租赁合同标明的承租面积计算。
安置用房的居住面积, 按正式住房的居室面积计算;以楼房安置的, 楼房门厅和起居室面积超过 8 平方米的,其面积的二分之一计入安置的居住面积。
对从城区等位置较好地区迁往位置较差地区或远郊区的居民, 可按安置人口数适当增加安置面积或给予适当经济补助; 增加安置面积的, 最多不得超过一个自然间。
第二十八条 被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便, 按原居住面积安置确有困难的, 可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况, 适当增加安置面积予以照顾,但增加的安置面积部分, 应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安
置的, 今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。
适当增加安置面积的标准: 被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的子女和其他单身成员, 按异性分室、同性不分室的原则安置, 13周岁以上的同性成员3人以上的, 适当增加居室安置; 两个以上不满13周岁的子女, 与父母分室安置; 男年满26周岁、女年满24周岁的未婚子女, ? 质野仓谩? 计算被安置居民的年龄, 以房屋土地管理局发布房屋拆迁公告或正式动员搬迁之日为限。
第二十九条 市人民政府确定的城市危旧房改建工程, 不同于一般城市建设。其居民的安置, 按当地区、 县人民政府关于危旧房改造的规定执行。
第三十条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的, 由拆迁人付给搬家补助费。被拆除房屋使用人在规定的拆迁期限期满前搬迁的, 拆迁人可按提前的日期给予提前搬家奖励费。
在规定的过渡期限内, 被拆除房屋使用人自行安排住处的, 拆迁人应付给临时安置补助费; 由拆迁人提供周转房的, 不付给临时安置补助费。
由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的, 对自行安排住处的被拆除房屋使用人, 从逾期之月起应适当增加临时安置补助费; 对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人, 从逾期之月起应适当付给临时安置补助费。
搬家补助费、提前搬家奖励费和临时安置补助费的标准, 由市房屋土地管理局会同市物价局制定, 报市人民政府批准施行。
第三十一条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的, 可由拆迁人付给适当补助费。补助的具体办法由市房屋土地管理局制定, 报市人民政府批准施行。

第五章 罚 则
第三十二条 对有下列行为之一的, 由房屋土地管理局根据情节轻重予以警告、责令停止拆迁的处罚, 并可按下列规定处以罚款:
(一)未取得许可证或未按许可证的规定擅自拆迁的,按拆迁面积每平方米处5元至10元罚款。 (二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的,对委托人和被委托人各处3000元至5万元罚款。
(三)擅自提高或降低补偿、安置标准, 扩大或缩小补偿、安置范围的, 对拆迁人处3000元至5万元罚款。
第三十三条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长过渡期限的, 由房屋土地管理局予以警告、限期改正, 并按照下列规定处以罚款:
(一)超过拆迁期限或延长过渡期限6个月以上不足1年的, 处1万元至3万元罚款。
(二)超过拆迁期限或延长过渡期限1年以上的, 处3万元至5万元罚款。
第三十四条 被拆迁人违反协议, 拒绝腾退周转房的, 由房屋土地管理局对被拆迁人予以警告、 责令限期退还周转房, 并可视情节轻重处200元以下罚款。
第三十五条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的, 可以按照《条例》第三十九条的规定申请复议或向人民法院起诉。
第三十六条 辱骂、殴打房屋拆迁主管机关工作人员, 阻碍房屋拆迁主管机关工作人员执行公务的, 由公安机关依照治安管理处罚法规的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 房屋拆迁主管机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的, 由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十八条 本细则具体执行中的问题,由市房屋土地管理局负责解释。
第三十九条 本细则自1991年10月1日起施行。 1985年9月27日市人民政府批准发布的《关于实施<北京市建设拆迁安置办法> 若干问题的规定》即行废止。



1991年9月16日
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无锡市物业管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市物业管理办法

市政府令第81号


《无锡市物业管理办法》已经2005年12月19日市人民政府第46次常务会议审议通过,现予发布。


市长:毛小平

二OO五年十二月二十六日


无锡市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业,推行物业管理。

第三条 无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。
市(县)、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下,负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
市、市(县)、区人民政府的其他有关部门,按照各自的职责,协同实施本办法。

第四条 街道办事处(镇人民政府)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。


第二章业主自治管理

第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量少的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

第六条 在物业管理活动中,业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责,按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

第七条 一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的,应当成立业主大会:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上;
(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%不足50%,但使用已超过一年的。
只有一个业主,或者业主数量较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域符合前条第一款所列情形之一的,建设单位应当及时向所在地市(县)、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面报告,并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的,业主也可以直接向所在地市(县)、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
市(县)、区物业管理行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当会同街道办事处(镇人民政府)指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员,组成首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组组成人员确定后,应当在物业管理区域内公告,公告时间不少于7日。

第九条 筹备组应当做好以下工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照物业管理行政主管部门制订的示范文本,拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案;
(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)通过直接提名或者采取10%以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十条 首次业主大会业主的投票权数,住宅物业实行一套一票;非住宅物业按每150平方米建筑面积为一票,不足150平方米的,以每一房屋权属证书为一票。单个业主最多票权数不能超过总投票权数的30%。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定,业主大会议事规则另有规定的,从其规定;没有明确规定的,从前款规定。

第十一条 筹备组自成立之日起30日内,在物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)指导下,召开首次业主大会会议,讨论通过业主大会议事规则和业主公约等内容,并选举产生业主委员会。
首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

第十二条 大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。
采用集体讨论形式时,业主数量较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议,业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数,应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。
采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数,应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

第十四条 业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主,并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。
住宅物业管理区域的业主大会会议,应当告知所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。
需要物业管理企业列席业主大会会议的,物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

第十五条 业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

第十六条 业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,对业主大会负责,维护全体业主的合法权益。
业主委员会由5人以上15人以下单数组成,任期为3年,可以连选连任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守国家法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,自愿为业主服务,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力,具备必要的工作时间。

第十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)辞职获准的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员辞职,必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选,但缺额人数达业主委员会委员半数以上的,应当召开业主大会重新选举。
业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的,业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内,将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委员会委员名单等材料向物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门备案。
市(县)、区物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条第一款规定重新备案。

第二十条 业主委员会在任期届满的2个月前,应当告知所在地市(县)、区物业管理行政主管部门,市(县)、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)及时指导召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。
新一届业主委员会产生之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十一条 业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触,不得损害社会公共利益。

第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付,也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,居民委员会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。
住宅物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第二十四条 实行物业管理的区域,可以建立由街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地的街道办事处(镇人民政府)主持,协调处理有关事宜。


第三章 前期物业管理

第二十五条 物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向所在地市、市(县)物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。
市、市(县)物业管理行政主管部门应当按照物业的相对独立封闭、共用设施等相关情况划定物业管理区域。

第二十六条 住宅物业建设单位应当按照住宅物业管理区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房。物业管理服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备,应当与新建物业同步设计、同步施工。

第二十七条 物业建设单位在物业销售前,应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,实施前期物业管理;投标人少于3个或者规模较小的物业,经物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十八条 前期物业管理应当签订书面的前期物业管理服务合同,制定业主临时公约。前期物业管理服务合同和业主临时公约,应当在物业销售前告知所在地市(县)、区物业管理行政主管部门。
同一物业管理区域内,前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。

第二十九条 普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准。前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内,与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。
以招投标方式确定的前期物业服务收费应当报价格主管部门备案。
房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用,由物业建设单位承担;房屋出售交付之日次月至前期物业管理服务合同终止之日当月发生的物业管理服务费用,由房屋购买人按照前期物业管理服务合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。

第三十条 物业建设单位申请房屋预(销)售许可证时,应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。
物业建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时,应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数质量情况,作为房屋销售合同的附件,并将前期物业管理企业基本情况告知房屋购买人。
物业建设单位向房屋购买人交付房屋时,应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。

第三十一条 前期物业管理企业承接物业时,应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验,并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。
对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数质量要求的,前期物业管理企业不得接管。
业主委员会成立后,前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。

第四章 物业管理服务与费用

第三十二条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业资质实行年检制和等级制管理。
物业管理企业应当配备相应的物业管理专业人员和其他相关专业技术人员。专业人员和其他相关专业技术人员应当按照国家规定取得相应职业资格证书后,持证上岗。

第三十三条 一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理,物业管理企业由业主大会决定选聘。
物业管理服务合同签订前,业主委员会应当将下列事项在本物业管理区域内公示,听取业主意见,接受业主的监督,经业主大会同意后,负责与物业管理企业签订物业管理服务合同:
(一)聘请物业管理企业的方式;
(二)拟聘请的物业管理企业基本情况;
(三)拟订立的物业管理服务合同草案。
物业管理服务合同应当参照物业管理行政主管部门制定发布的示范文本,对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理服务合同应当在生效、终止或者解除之日起15日内,告知所在地市(县)、区物业管理行政主管部门。

第三十四条 物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容:
(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常养护和管理;
(二)物业管理区域内共用部位的保洁;
(三)公共绿地、花草树木等的养护管理;
(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范;
(五)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;
(六)物业档案的管理。
业主委员会经业主大会同意,可以与物业管理企业约定前款内容以外的其他服务项目;物业管理企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目,业主和使用人对物业管理企业提供的其他服务有自主选择权。

第三十五条 业主委员会应当在物业管理服务合同到期的3个月前,组织召开业主大会会议,就物业管理服务合同是否延续作出决定,并提前2个月将决定书面通知物业管理企业。
业主大会决定重新选聘物业管理企业或者物业管理企业不愿延续物业管理服务合同的,业主委员会应当在2个月内组织选聘新的物业管理企业。
物业管理服务合同到期后,选聘新的物业管理企业工作仍未完成的,业主委员会与原物业管理企业协商一致,可以签订期限不超过6个月的临时物业管理服务合同,但是,临时物业管理服务合同期限未满,而业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的,临时物业管理服务合同终止。

第三十六条 经业主大会批准,由业主委员会解聘的物业管理企业应当在接到解聘通知7日内退出该物业管理区域,并完成向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案资料、预收的有关费用、物业管理用房和物业共用设施设备等工作。

第三十七条 物业管理服务费用标准的确定,应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业服务等级、服务内容相适应的原则。

第三十八条 物业管理服务费用应当区别不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业管理服务费实行政府指导价,具体标准由业主委员会经业主大会同意后,在价格主管部门公布的政府指导价范围内,与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
非普通住宅及商住楼、写字楼、工业园区等物业管理服务费实行市场调节价。收费标准,未产生业主委员会的,由开发建设单位或者物业管理企业与物业买受人在物业管理服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后,与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
政府指导价由价格主管部门会同物业管理行政主管部门共同确定,每年公布一次。

第三十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同以外的服务项目,服务费用由双方约定。

第四十条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同约定的收费项目和标准向业主收取。收费项目和标准应当向全体业主公布。
物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
经业主同意,物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的,从其约定,但业主负连带缴纳责任。

第四十一条 物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
采取酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。

第四十二条 物业管理区域内,发生违反业主公约的行为,物业管理企业应当制止,并协助业主委员会进行纠正。
对违反有关治安、环保和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的,物业管理企业在制止的同时,应当及时向有关行政管理部门报告。

第四十三条 物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度。
市(县)、区物业管理行政主管部门接到投诉后,应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查、核实,并自受理投诉之日起30日内,将处理意见回复投诉人。
投诉人对市(县)、区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第四十四条 业主依法享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
建设单位能够证明其享有所有权的停车场所,方可出租、出售。

第四十五条 业主或者使用人进行物业装饰装修,应当告知物业管理企业,并遵守业主公约。
物业管理企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的,应当立即劝阻、制止,并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
物业管理企业违反有关装饰装修规定的,业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

第四十六条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对其负有维护责任的物业定期维修养护。
当物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定,可以由物业管理企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。
物业维修养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第四十八条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当供本物业管理区域内的业主和使用人使用,不得向本物业管理区域外的单位和个人转让。
利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的,应当经业主大会同意,车辆停放应当有序,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第四十九条 物业管理区域内应业主或者业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费标准,按照价格主管部门制定的标准执行。
利用属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的,车辆停放场地费的收取标准,由业主大会参照有关规定、考虑占用共用设施给予合理补偿的原则确定。

第五十条 经相关业主、业主大会、物业管理企业同意或者根据物业管理服务合同约定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续。经营收益应当分类记账、单独核算,主要用于补贴物业管理服务费和补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。经营收支情况应当定期向全体业主公布。

第五十一条 物业专项维修资金的管理和使用按照市人民政府有关规定执行。

第六章 罚 则

第五十二条 业主、物业使用人未按照物业管理服务合同约定缴纳物业管理服务费的,经物业管理企业催交仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金;业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

第五十三条 前期物业管理企业违反本办法第三十一条第二款规定,擅自接管不符合要求的物业管理区域的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,并可处1万元以下罚款。

第五十四条 业主委员会委员违反法律、法规规定或者超越权限擅自作出决定,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

第五十五条 违反本办法规定,法律法规另有处罚规定的,从其规定。
违反本办法规定应当由其他行政管理部门处罚的,由相应的行政管理部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第五十六条 物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十七条 本办法中有关用语的含义:
(一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;
(二)业主,是指物业的所有权人;
(三)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(四)物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动;
(五)共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
(六)共用设施设备,是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、单元防盗门、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十八条 本办法自2006年2月1日起施行。市人民政府1996年6月25日颁布的《无锡市住宅区物业管理暂行办法》同时废除。


关于做好2011年出版专业职业资格考试相关工作的通知

新闻出版总署出版专业技术人员职业资格考试办公室


关于做好2011年出版专业职业资格考试相关工作的通知

新出职考[2011]67号


各省、自治区、直辖市新闻出版局人事处,新疆生产建设兵团新闻出版局人事部门,中央部委所属在京出版单位,中国出版集团公司,署直各单位,有关设立编辑出版专业的高校:
  根据人力资源和社会保障部人事考试中心《关于做好2011年度出版专业技术人员职业资格考试考务工作的通知》(人考中心函[2011]27号),2011年度出版专业技术人员职业资格考试定于2011年10月16日举行,现就做好2011年出版专业职业资格考试相关工作通知如下:
  一、加强考试报名督促工作
  根据《出版专业技术人员职业资格管理规定》(新闻出版总署第37号令)的有关规定,出版专业技术人员应通过考试取得中、初级职业资格(已具有出版专业高级职称者除外),并履行登记注册手续。各地新闻出版局人事(教育)处要督促各出版单位,积极组织出版专业技术人员参加职业资格考试,确保职业资格制度的贯彻实施。
  二、做好政策宣传工作
  为让考生尽快掌握相关信息,各省局和出版单位要将考试报名时间和考试时间、考试教材等考生关注程度高的问题,及时通过媒体等进行深入广泛宣传。特别要对自2002年以来还没有参加过该考试的图书、非新闻性期刊、音像、电子、网络出版单位编校工作的应考人员,以及设立编辑出版专业高校的应届毕业生进行大力的宣传。
  三、配合做好报名资格审查工作
  要按照出版专业职业资格考试暂行规定和总署有关要求,配合当地人力资源和社会保障厅(局)考试部门做好对报考人员报名资格的审查工作。具体要求如下:
  报考初级条件:除具备《出版专业技术人员职业资格考试暂行规定》(人发[2001]86号)第七条所列基本条件外,还必须具备下列条件之一:
  (一)取得大学专科以上学历。
  (二)2002年底之前,已受聘担任技术设计员或三级校对专业技术职务。
  (三)将于2011年7月正式毕业的高校在校本科生。
  报考中级条件:
  (一)取得大学专科学历,从事出版专业工作满5年。
  (二)取得大学本科学历,从事出版专业工作满4年。
  (三)取得双学士学位或研究生班毕业,从事出版专业工作满2年。
  (四)取得硕士学位,从事出版专业工作满1年。
  (五)取得博士学位。
  (六)2002年底之前,按国家统一规定已受聘担任助理编辑、助理技术编辑、二级校对专业技术职务满4年。
  (七)将于2011年7月毕业的高校在校博士生。
  四、努力做好考试服务工作
  各省局、各单位要积极主动为考生服务,主动参与或协助省级人事部门做好考试报名工作,认真进行资格审核和政策解读。各省(区、市)局要配合做好考试期间巡考和值班工作。有条件的省(区、市)局可根据本省(区、市)考生情况或应考生要求组织相关辅导培训,把考前辅导作为出版专业技术人员加强专业学习、提高从业人员素质、实施继续教育的重要方式。2011年考试除《著作权案例评析》使用2009年增订本、《有关出版的法律法规选编》使用2010版及其增订本外,其他教材和学习用书均采用2011年版。

附件:关于做好2011年度出版专业技术人员职业资格考试考务工作的通知
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201104/716010/130406406503409894.doc



新闻出版总署出版专业技术人员职业资格考试办公室
二○一一年四月二十八日