批转南京市非居住房屋租赁管理暂行办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-20 19:35:35   浏览:8111   来源:法律资料网
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批转南京市非居住房屋租赁管理暂行办法的通知

江苏省南京市房产局 工商局 物价局 等?


批转南京市非居住房屋租赁管理暂行办法的通知
市房产局 工商局 物价局 财政局 税务局



第一条 为适应城市经济体制的需要,加强对非居住房屋租赁的管理,根据《中华人民共和国经济合同法》及国务院有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 租赁非居住房屋应在法律、政策范围内坚持自愿、平等协凋的原则,任何单位和个人不得利用租赁房屋牟取暴利或进行非法活动。
第三条 本办法适用本市城镇范围内所有机关、团体、部队、学校、企事业单位及私人自有的房屋。
第四条 南京市非居住房屋租赁管理的主管机关为市房产管理局。
第五条 凡本市城镇范围内的单位和个人出租非居住房屋,均须由产权人(单位)持房屋产权证件,向房屋所在区房产管理机关提出申请,经市房产管理局批准,取得《非居住房房屋出租许可证》后,方能出租。
第六条 租赁非居住房屋的双方,须持有关证件及身份证明同至房屋所在区的房产管理机关办理租赁手续,并向区房产管理机关备案。
第七条 租赁双方办理租赁手续须使用统一租赁合同。租赁合同应包括以下内容:
(一)订立合同的双方。
(二)出租房屋的面积、租期。
(三)租金及交付方式。
(四)违约的责任。
(五)租赁期间,双方均不得借故解除合同。一方如因特殊情况需中止合同,应提前三个月征得对方同意,并商定补偿损失之费用。
(六)租赁期间,承租方不得擅自改变房屋结构、用途。若需改建,应征得出租方的同意并另签协议。人为损坏的设备必须赔偿。
(七)合同期满,如出租方的租赁房屋需继续出租或出卖,承租方享有优先权。
第八条 为保护租赁双方的合法权益,制止哄抬租金,本市所在机关、团体、部队、学校、企事业单位及私人出租的非居住房屋租金,由市物价局和市房产管理局制定各类非居住房屋每平方米(建筑面积)的月租金基数(如附表),由租赁双方根据房屋据地区繁华状况和房屋具体用途
在基数三倍以内(含)三倍)协商议定。超过基数三倍至八倍的按下列规定征收超标费:
(一)超过基数三倍以上至五倍部分,征收超标费百分之五十。
(二)超出基数五倍以上至八倍部分,征收超标费百分之七十。
超出八倍部分非法所得,予以没收。
第九条 出租者须在签订租赁合同后,凭合同向所在区房产管理机关办理交纳税费申报手续。区房产管理机关按月代征房产税、营业税,并用专用发票开具房租收据。出租者一律凭收据向承租者收取租金。承租者必须取得有税务机关监制章的发票,方可作为房租支出凭证,违者按有关
规定处罚。
第十条 有下列情况之一,出租者有权解除租赁合同,收回房屋:
(一)承租者擅自将承租房屋分租、转租、转让、转借以及在本系统内调剂使用或以房入股,联营牟利的。
(二)承租者利用承租房进行非法活动、损害公共利益的。
(三)承租者累计六个月不交租金的。
第十一条 严禁出租者在租约约定租金外另收租金或其它费用。
严禁双方以其它方法逃避租赁管理。
第十二条 违反本办法第五条、第六条之规定者属非法租赁,其非法租金予以没收。
第十三条 违反本办法第七条之规定者,由租赁双方协商解决。协商不成时,由所在区房产管理机关仲裁。不服仲裁的,可向人民法院起诉。
第十四条 违反本办法第十一条第一款之规定者,除没收出租者非法所得外,对租赁双方各处以另收租金和其它费用的总额一至三倍的罚款。
违反本办法第十一条第二款之规定者,除责令按规定办理手续外,并视情节轻重给予行政处理或经济处罚。
第十五条 凡在本办法前已经自行签订租赁合同的,自本办法公布之日起三月内,按本办法规定办理换约手续,逾期不办,视为非法租赁。换约时应遵守下列条款:
(一)原租赁合同租金高出租金基数的,由租赁双方根据上述规定,自行协商议定新的租金。不论原租赁期是否届满,一律和硒办法公布之日起实行新议定租金。
(二)出租者一律不准借口统一换约收回房屋,租赁期届满后,发该房继续出租,原承租者有优先租赁权。
第十六条 本办法所有超标费及罚没款项,一律由房屋所在区房管机关收取,并由市房产管理局统一上缴市财政。
第十七条 本市属属各县城镇非居住房屋的租赁管理可参照本办法执行。
第十八条 本办法由市房产管理局负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。凡本市制定的与本办法相抵触之规定,以本办法为准。

南京市非居住私房和单位自管出租租金基价表

元/平方米(建筑面积)

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结 │ 钢筋混 │ 混 合 │ 混 合 │ 砖 木 │ 砖 木 │ 砖 木 │
金 构│ │ │ │ │ │ │ 简 易
额 │ 凝 土 │ 一 等 │ 二 等 │ 一 等 │ 二 等 │ 三 等 │
───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────
│4.00元│3.50元│3.00元│3.90元│2.80元│2.30元│1.90元
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1988年1月21日
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开证银行拒付信用证的必要条件

江苏唯衡律师事务所 居松南

摘要:信用证作为较安全的付款结算工具,开证银行在拒付时应当具备必要的时间及其他条件,若这些条件未能得到满足,则开征银行丧失了基于信用证的拒付权利,得面临付款之义务。

跟单信用证统一惯例UCP600已经得到信用证当事人的执行,基于UCP600的权利行使也成为信用证当事人的义务。信用证虽然是开证行应申请人所做的承诺,但信用证的核心在于在单证相符的情况下保证信用证得到兑付。当相应单据提交给开证银行被认定为不符单据时,则开证银行即可能做出拒付的意思表示。一旦单据被认定为不符合信用证规定,则受益人即得不到开证行的兑付,受益人即会竭力从单据角度出发争取自己的权利,以得到信用证的庇护。作为信用证义务的首要承担人,开证行一旦拒付不当,则应当承担相应的法律责任。

一、 信用证拒付的时间条件
UCP600在其第14条b中明确表述“A norminated bank acting on its normination, a confirming bank, if any, and the issuing bank shall each have a maxium of five banking days following the day of presentation to determine if a presentation is complying. This period is not curtailed or otherwise affected by the occurrence on or after the date of presentation of any expiry date or last day for presentation.”该条的中文意旨是指定银行或者保兑银行以及开证银行有最多5个银行工作日的审单期限,从提交单据的第二天开始起算。而且这个期限不受提交单据日适逢最后一天期限等有所缩短。本条款可以视为开征银行审核单据关于时间规定的核心条款,值得注意的是,该条款的规定和UCP500有着明显的区别, 在UCP500中规定的时间为7天,且适用的词汇为“reasonable”即合理的期限。依据原先的规定,许多信用证开证行将其理解为有最多7天来审核单据,但是这种观点却遭到了银行委员会的明显反对。在相应的司法案例中也得到了确认,即开证银行首先应当在合理期限内审核单据,其次才是7天,如果提交的单据非常简单,而银行审核的时间仍为7天,则开征银行被认为未能在合理期限内审核单据并对外拒付,从而判令开证银行丧失了拒付的权利。
在UCP600中该说法得到了更改,将银行的拒付时间正式表述为5个银行工作日,从而赋予了银行在5个工作日内进行审核单据的权利。该时间是开征银行应当遵循的绝对期间,不因任何情况发生中断、延长、终止。开征银行如不能在5个工作日内审核单据完毕,并对外发出拒付的指令,则开证银行即丧失了宣称单据不符的权利,换言之,开证银行必须付款。

二、 信用证拒付的首要不符为准原则
所谓信用证拒付的首要不符原则,即开征银行应当一次性地提出单据的不符所在,开证银行第一次提出的不符方可被认定为不符,其后再次提出的不符被视为开征银行对后续不符点的放弃。这一点UCP600第16条的C款做了明确规定,即“When a norminated bank acting on its normination, a confirming bank, if any, or the issuing bank decides to refuse hornour or negotiae, it must give a single notice to that effect to the presenter“
信用证单据纷繁复杂且多样,信用证本身的规定也不尽相同,单据的不符可能存在各中类型,如果开证银行不能在首次即全部提出相应的不符点,则会造成不符延绵不绝,增加相应当事人的负担。从另外一个情形来看,开证银行系信用证的首要承担方,对于信用证更为熟悉,开证银行更有能力全部审核出全部不符点。UCP600对此做出规定进一步限制了开征银行的权利,从而更为有利于对受益人的保护。

三、 开证银行独立判断不符原则
信用证系开证银行对外所做的付款承诺,信用证开证银行基于信用证和单据来判定双方是否为不符,信用证关系和贸易合同是独立的合同关系,双方之间虽然存在联系,但是两者之间是不同的法律关系。这一点是信用证交易的核心,也是信用证能够得到多方认同并执行的重要原因,如果任由贸易合同关系渗透入信用证法律关系,则将贸易行为的复杂掺杂进信用证交易关系,徒增信用证当事人的负担,也不符合信用证的基石。
正是由于信用证是开证银行对受益人的有条件的付款承诺,而非进口商对出口商的付款承诺,这一法律关系的当事人可以视同看成是开证银行和受益人两者的关系。在信用证开征银行收到提示单据时,则信用证开证银行有权基于自身的判断对受益人做出单据是否符合信用证规定的意思表示,而无需信用证开证行征求开证申请人的意见。开证申请人的意见仅仅可以为银行的拒付意思提供参考,而不能替代开证行单独的意思表示。基于此,开证行对外所做出的诸如信用证不符正在征求申请人的意见中的表述不能构成开证行的拒付表示。
同样,在实务当中经常出现开证行在拒付之后说该不符点正在征求当事人的意见,其后又做出申请人接受不符点,故同意付款的表示。笔者认为,开证行是否放弃不符点仍应视同为开证行单独的意思表示,即便是申请人接受不符,也视同开证行接受相应不符单据,从而必须履行付款的义务。

四、 开证行表明所持单据的态度原则
开证行一旦对外做出拒付意思表示,还应当表明对单据的处理态度。这种处理态度根据UCP600的规定有四种,其一是等待单据提交人进一步意思表示;其二为径直退回单据;其三为开证银行征求申请人意见;其四为按照先前提示人的要求从事。
信用证交易本质上存在着和其密切相关的真实贸易行为,而这些行为的表现形式即为单据,单据的接受、转递可能会对当事人的实际权利产生重要影响。信用证开证行做出上述意思表示才能明确决定单据的下一步行动。也能为单据提交人就单据采取措施提供明确依据,因为就单据提示人而言,在接受到开证行的不符提示后,可以自行修改单据重新提交,提交人可以自行催促申请人接受不符的单据,另外包括受益人在内的提示方也可以将单据要求退回转而直接要求申请人要求付款等等多种手段可以采用。这些方式的行使都将有利于受益人的权利得以实现,如果开证行不能表明其对所持单据的态度,开证行是无权拒付的。

五、 开证行不得放单原则
所谓开证行不得放单原则呢,系指开证行在做出意思表示时必须确保其所收到单据后未将单据直接交给开证申请人,一旦开证申请人拿到了单据,则可视同开证行接受了单据,而不论单据是否存在不符,开证行无权对外拒付。正如上文所指的是,信用证交易下实际存在着真实的贸易行为,所谓单据只是代表信用证下货物的凭证,开证银行一旦将单据提交给了申请人,则意味着申请人已经接受了信用证下的真实交易。基于最普通的民法关系,申请人不能一方面拿到货物,一方面却拒绝付款。同理,开征银行一旦决定将单据放给申请人,则说明开证银行已和申请人就单据相符达成一致意见,或者说开征银行同意受益人采用信用证方式对其要求付款,开证银行也就无权再对单据是否符合信用证做出不符的表示。

六、 开证行不得叙做提货担保原则
所谓开证行不得叙做提货担保原则是指,开证行在对其所持有的受益人提交的提单向船运公司提供了提货担保,则丧失了继续主张单据不符的权利。
提货担保在近海贸易中较为常见,进口商为了尽快提取货物,在还未收到提单正本的情况下凭借银行的担保向船运公司要求提货,船运公司则因为银行卓越的信誉一般依据副本提单和银行保函仍会将货物交付给进口商。
在银行提供提货担保的情况下一般开证行还未能收到单据,此时银行已经同意货物放给申请人,则在单据提交给开征银行的情形下,可以视同开证行已经实际上将单据交付给了申请人,申请人已经获取了信用证下的货物,开证行自然无权对信用证宣称不符。
七、 信用证单据的表面不符原则
该原则是指信用证单据的不符应当基于表面进行判断,而非信用证交易下的货物等行为。这也是信用证的核心原则,在此不做赘述。

综上,信用证作为广受接受的结算工具,开征银行在拒付时必须满足上述条件,以上任一条件的违反,均导致开证行拒付不能成立。也就是说,受益人在发现开征银行存在上述行为时可立即起诉开证银行要求其付款,开证银行必将承担败诉的法律后果。

作者:江苏唯衡律师事务所 居松南 律师
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13851473926

山西省职业介绍机构管理规定

山西省人民政府


山西省职业介绍机构管理规定
山西省政府

山西省人民政府令
 (第74号)


  现发布《山西省职业介绍机构管理规定》,自发布之日起施行。

                              省长 孙文盛
                         一九九六年三月二十七日


第一条 为加强职业介络机构管理,规范其服务行为,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内从事职业介绍的各类职业介绍机构。
第三条 本规定所称职业介绍机构是指各级劳动行政部门开办的职业介绍服务中心、乡镇(街道)劳动服务站和行业部门、企业事业组织、社会团体、公民开办的职业介绍所。
第四条 职业介绍机构应当遵守国家法律、法规和有关规定,维护劳动力供求双方的合法权益。
第五条 各级劳动行政部门是职业介绍机构的主管部门,负责本行政区域内职业介绍机构的规划、协调、管理、指导和监督检查。
第六条 开办职业介绍机构应具备下列条件:
(一)有明确的宗旨和服务范围;
(二)有相应的组织机构和章程;
(三)有相应的开办资金;
(四)有固定的服务活动场所。
第七条 职业介绍机构名称应当规范,省、地(市)、县(区、市)劳动行政部门开办的,称为职业介绍服务中心;乡镇(街道)开办的,称为劳动服务站;行业部门、企业事业组织、杜会团体和公民开办的,称为职业介绍所。
第八条 职业介绍机构按下列规定审批:
(一)各级劳动行政部门开办的,须经同级人民政府批准;
(二)行业部门、企业事业组织、社会团体开办的,须持有关证明,报当地县级以上劳动行政部门批准;
(三)公民开办的,经劳动行政部门核发《职业介绍许可证》后,到工商行政管理机关领取《营业执照》;
(四)中央驻晋单位、省直单位开办的,由省劳动行政部门审查批准。
第九条 省外劳动行政部门来我省开办劳务管理机构,须经省劳动行政部门批准。
第十条 职业介绍机构的服务范围:
(一)为用人单位和求职人员进行登记,并发布招工求职信息;
(二)为求职人员进行职业指导,提供劳动就业政策咨询;
(三)为用人单位和求职人员洽谈提供服务,协助用人单位进行劳动力余缺调剂;
(四)组织劳务输出和输入,并组织相应的培训;
(五)为职业技术教育和就业培训提供职业需求信息;
(六)接受委托保存人事档案;
(七)法律、法规准许的其他职业介绍活动。
第十一条 各级劳动行政部门在接到开办职业介绍机构申请后,应按照本规定进行审查,在60日内作出批准或不批准的决定。经审查批准的,发给《职业介绍许可证》。
第十二条 职业介绍机构停办、撤销或合并的,应到原批准部门办理有关手续,并交回《职业介绍许可证》。
第十三条 职业介给机构应加强内部管理,健全各项规章制度,严格执行有关办事程序。
职业介绍机构的工作人员应熟悉劳动法律法规和有关政策,持有劳动行政部门颁发的《职业指导资格证书》的,方可上岗。
第十四条 职业介绍机构为用人单位和求职人员提供服务,可适当收取费用,具体收费项目和标准由省劳动行政部门会同省财政、物价行政部门共同制定。
第十五条 各级劳动行政部门应加强对职业介绍机构的指导、监督,组织对职业介绍机构的工作人员进行培训考核。
第十六条 各级劳动行政部门可派员在其开办的职业介绍机构办理合同鉴证、劳动保险等手续。
第十七条 用人单位招用人员应通过职业介绍机构组织招收。招用人员时,应持有单位证明和招工简章;招工简章应报劳动行政部门审核后方可公布;求职人员登记时,应按规定出示有关证件。
第十八条 未经批准从事职业介绍活动的,由劳动行政部门责令停办,并处以1000元以上,10000元以下罚款。
第十九条 未按批准的服务范围从事职业介绍活动的,由劳动行政部门责令改正,并处以1000元以上,5000元以下罚款。
第二十条 发布虚假招工简章或招工简章未经劳动行政部门审核的,由劳动行政部门责令改正,并处以1000元以上,5000元以下罚款。
第二十一条 擅自提高收费标准或自立名自增加收费的,由当地物价部门予以处罚。
第二十二条 职业介绍机构名称不符合本规定的,由劳动行政部门责令改正。
第二十三条 职业介绍机构的人员未经培训或培训不合格,未持有《职业指导资格证书》的,由劳动行政部门责令改正,并可处以500元以上,1000元以下罚款。
第二十四条 本规定由省劳动行政部门负责解释。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。



1996年3月27日