交通管理处罚程序补充规定

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交通管理处罚程序补充规定

公安部


交通管理处罚程序补充规定

1991年1月3日,公安部

为贯彻实施《中华人民共和国行政诉讼法》,保护公民、法人和其他组织的合法权益,保障公安交通管理机关依法行使行政职权,现对公安部一九八八年七月九日发布的《交通管理处罚程序规定》作如下补充规定:
一、公安交通管理机关对有违反交通管理行为的人,应当坚持教育与处罚相结合的原则,根据违章情节,可采取向所在单位发行为人违章通知书或者组织学习交通法规、协助维护交通秩序等教育措施,并可酌情从轻、减轻或者免除处罚。
二、有下列行为之一的,除依法处罚外,对于无其他驾驶员代替驾驶或者违章行为尚未消除,不能立即放行的车辆,可以采取滞留措施,将车辆移至不妨碍交通的地点或公安交通管理机关指定的地点停放:
(一)酒后驾驶机动车的;
(二)在患有妨碍安全行车的疾病或过度疲劳时驾驶机动车的;
(三)无驾驶证驾驶机动车的;
(四)持转借、挪用、涂改、伪造、冒领的驾驶证驾驶机动车的;
(五)驾驶与驾驶证准驾车型不相符合的机动车的;
(六)学习驾驶员违反《道路交通管理条例》第二十七条规定驾驶车辆的;
(七)学习驾驶员违反《道路交通管理条例》第二十八条规定驾驶车辆的;
(八)驾驶二轮摩托车未带安全头盔的;
(九)违反机动车装载规定的;
(十)因违章被暂扣驾驶证正证和副证的。
滞留原因消失后,应即予以放行。
三、有下列行为之一的,可以暂扣车辆或者机动车行驶证:
(一)驾驶转向器、制动器等机件不符合安全要求的机动车,当场不能修复的;
(二)驾驶无号牌或无行驶证的机动车的;
(三)驾驶车辆号牌或发动机、底盘号码与行驶证记载不符的机动车的;
(四)驾驶转借、涂改、伪造、挪用、冒领号牌或行驶证的机动车的;
(五)违章停放车辆,严重影响道路畅通或交通安全,驾驶员不在现场的;
(六)非法安装警灯、警报器的;
(七)造成交通事故或有肇事重大嫌疑的。
对有(四)或(五)项行为的,必要时还可以暂扣车辆号牌。
四、机动车驾驶员违反交通管理法规并有下列情形之一的,可以暂扣驾驶证副证:
(一)需要给予裁决处罚的;
(二)对当场处罚有异议的;
(三)受罚款处罚当场不能交纳罚款的;
(四)违章行为需要进一步查清处理的。
五、机动车驾驶员有下列情形之一的,可以暂扣驾驶证正证和副证:
(一)违反交通法规造成交通事故的;
(二)醉酒驾驶机动车的;
(三)无驾驶证副证又无暂扣凭证的;
(四)超过暂扣凭证有效期限驾驶车辆的;
(五)在暂扣凭证有效期内再次违章的;
(六)持转借、挪用、涂改、伪造、冒领的驾驶证驾驶车辆的。
六、非机动车驾驶员违反交通管理法规,对当场处罚有异议又拒不出示本人身分证件或当场不能交纳罚款的,可以暂扣车辆。
七、公安交通管理机关暂扣证件、号牌、车辆时,应当场给被暂扣证件、号牌、车辆的人开具暂扣凭证,并告知在暂扣凭证有效期内到公安交通管理机关接受处理。
暂扣凭证由公安部制定、省、自治区、直辖市公安厅、局统一印制,自一九九一年四月一日启用,以前使用的各种暂扣证件、车辆的凭证、凭据即行废止。
八、值勤交通警察开据暂扣凭证有效期不超过三日,需要延长的,经交通警察中队或者相当于这一级的交通警察队负责人批准,可以延长一至七日;经县(市、区)交通警察大队(队)负责人批准,可再延长一至十日。上述期限届满后需要继续扣押的,必须报经主管公安机关或者上一级公安交通管理机关批准,但最长不能超过一个半月。
暂扣期限自暂扣执行之日起计算,但被暂扣证件、号牌、车辆的人不在暂扣凭证有效期内到公安交通管理机关接受处理的,自本人到公安交通管理机关接受处理之日起计算。
九、公安交通管理机关暂扣证件、号牌、车辆后,除决定吊扣、吊销或收缴的证件、号牌和依法没收的车辆外,应当归还本人或有关单位。
被暂扣证件、号牌、车辆的人超过半年不到公安交通管理机关接受处理或者经通知超过半年不来领取的,应将车辆上缴财政部门,证件、号牌予以注销。
十、被暂扣证件、号牌、车辆的人对公安交通管理机关的暂扣措施不服的,可在十五日内向主管公安机关或者上一级公安交通管理机关申请复议,主管公安机关和上一级公安交通管理机关应当在两个月内作出复议决定;对复议决定不服的,可在十五日内向人民法院提起诉讼。
十一、被暂扣机动车驾驶证副证的驾驶员,在暂扣凭证有效期限内,可以持本人驾驶证正证和暂扣凭证驾驶车辆。
十二、因造成交通事故或者涉及刑事犯罪需要扣押证件、车辆的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。
十三、本补充规定自一九九一年四月一日起施行。

附件:关于《交通管理处罚程序补充规定》的说明
一、制定《交通管理处罚程序补充规定》(简称《补充规定》)的必要性
多年来,各级公安交通管理机关和交通民警在依法纠正、处罚交通违章行为时,经常对部分违章者采取一些教育措施或带有一定强制性的措施,诸如发违章通知书、组织学习交通法规,暂扣车辆、号牌、驾驶证件等,这些措施,对于维护交通秩序,保障交通安全,保证国家交通法规的贯彻实施,是必不可少的重要手段,也是国家赋予执法者的职权。但是,由于《道路交通管理条例》没有作具体规定,以致民警在行使这些职权时,因界限不清,出现一些侵犯公民合法权益的现象。一九八八年七月九日公安部印发的《交通管理处罚程序规定》,只原则规定“对醉酒驾车、
酒后或无证驾驶机动车、驾驶无牌照或机件不符合安全要求的机动车辆等违反交通管理的行为,给予处罚后由于安全原因不能立即放行的,应当通知有关单位将车辆取回,或确认安全后予以放行”,已不能适应当前实施《行政诉讼法》、依法行政的要求。为了切实保护公民、法人和其他组织在道路交通活动中的合法权益,保障公安交通管理机关和交通民警依法行使职权,有必要作一补充规定,进一步明确公安交通管理机关和交通民警行使该职权的范围、具体对象和执行程序。
二、关于教育措施
《中华人民共和国治安管理处罚条例》第四条规定:“公安机关对违反治安管理的人,坚持教育与处罚相结合的原则。”为了贯彻这个原则,在交通管理工作中,对违反交通管理的人进行教育,除批评、训诫外,还有向所在单位发行为人违章通知书、组织学习交通法规、协助维护交通秩序等,实践证明效果是好的。但是由于现行法规、规章中没有规定,《行政诉讼法》发布实施后,地方公安机关对今后是否还能采取这些措施存有疑虑,希望公安部能通过制定规范性文件确认其合法性。我们认为,这些教育措施既不限制公民的人身自由,也不侵犯其财产权,不仅不违法,又给违法人提供一个可以从轻、减轻或免除处罚的机会,正是教育与处罚相结合原则的具体化,应当坚持下去并在实践中不断总结经验,加以完善。因此《补充规定》中规定,可以根据违章情节,采取这些教育措施,并可酌情从轻、减轻或免除处罚。 三、关于对机动车采取滞留措施 在交通管理工作中,经常遇到这样的情况,对某些违章行为,例如酒后开车、无证开车等,给予处罚后不能立即放行,否则,就会放纵违法行为,形成持续违章,危害交通安全。因此,必须暂时滞留车辆,待确认安全后予以放行。《补充规定》对滞留车辆所适用的条件和对象作了规定。交通警察在执行中,必须严格按规定办事,对于需要滞留的车辆,应将其移至不妨碍交通或上级指定的地点停放,并可视情收存车钥匙,如有条件,可通知违章人所在单位或帮助联系其他驾驶员代替开车。滞留车辆的时间,应根据情况决定,一旦滞留原因消失,例如已有其他驾驶员代替开车、酒后开车的驾驶员身体已无酒精反应、过度疲劳的驾驶员经过休息已恢复、车辆超载部分已卸下等,应即予以放行。
四、关于暂扣车辆、机动车行驶证、号牌和驾驶证
暂扣车辆、机动车行驶证、号牌和驾驶证是一种行政强制措施,直接涉及公民、法人的财产权利,必须严格依法办事。为此,《补充规定》对其适用范围、对象作了明确规定,其中:对暂扣机动车行驶证、车辆规定了七项,对暂扣车辆号牌仅限于其中的(四)(五)项,这七项中一部分属于国家交通法规所明令禁止上路行驶的车辆,一部分是有严重违章、肇事的车辆。对暂扣驾驶证副证规定了四项,都是执勤民警当场不能决定处罚,而又必须对违章人有所约束的,以便实现处罚。对需要暂扣全部驾驶证件(包括驾驶证正证和副证)的,规定只适用于六种对象。对暂扣非机动车辆,规定只适用于两种对象,一是对民警的当场处罚有异议又拒不出示本人身分证件的,二是不能当场交纳罚款的;如果被处罚人有异议但能够出示本人身分证件,可记下姓名、单位或住址,事后传唤到公安交通管理机关处理。各级公安交通管理机关和交通警察在执行中,必须严格掌握上述界限,不能随意扩大暂扣范围。
五、关于统一暂扣凭证
目前各地公安交通管理机关使用的暂扣凭证,一是根据《交通管理处罚程序规定》印制的《交通管理暂扣证件、车辆凭证》,二是根据公安部《关于印发<启用机动车新驾驶证的规定>的通知》印制的《扣留机动车驾驶证凭据》,另外还有《待理证》和自制的凭证。这些证件,或因适用范围较窄,或因不便携带,或因已规定废止,不能适应工作需要和依法行政的要求,亟需统一。为此,《补充规定》规定:“暂扣凭证由公安部制定,省、自治区、直辖市公安厅、局统一印制,自一九九一年四月一日启用,以前使用的各种暂扣证件、车辆的凭证、凭据即行废止。”各级公安交通管理机关和交通警察必须遵照执行,今后,对暂扣证件、号牌、车辆不使用统一凭证的,公民有权拒绝和控告,上级公安机关必须严肃处理。
附件一:交通管理暂扣凭证;
附件二:交通管理复议决定书存根;
附件三:关于启用交通民警执法文书用章的规定;
附件四:关于印制、使用暂扣凭证和交通管理复议决定书的规定。
附件一:(规格50×85,60×85)
------------------------------ ----------------------------------------
| 暂 扣 凭 证 存 根| | 交 通 管 理 暂 扣 凭 证 |
| № | | № |
|姓名----------------------| |姓名----------单位或住址------------|
正|单位或住址----------------| |------------------------------------|
|--------------------------| |种 类:A.机动车 B.非机动车 |
面|种 类:ABCDEF | | C.驾驶证正证D.驾驶证副证|
|牌证号:------------------| | E.行驶证 F.机动车号牌|
|原因----------------------| |牌证号:-------------------- |
|有效期: 年 月 日| |原因------------------------ |
| 至 年 月 日| |有效期: 年 月 日 |
|延期批准人:(签名) | | 至 年 月 日 |
| | |执行民警:(盖章) |
------------------------------ ----------------------------------------
------------------------------ ------------------------------------------
| | | 须 知 |
| | | 1.本证有公安交通管理机关和民警 |
| | |盖章方有效。 |
| | | 2.证件、号牌或车辆被暂扣后,请在|
反| | |凭证有效期内到本队接受处理。 |
| | | 3.如超过凭证有效期限半年不到本 |
| | |队接受处理或经通知超过半年不来领取, |
面| | |按规定车辆上缴财政部门,证件、号牌注 |
| | |销。 |
| | | 4.在凭证有效期内,被暂扣驾驶证副|
| | |证的驾驶员,可持本人驾驶证正证和本凭 |
| | |证驾驶车辆。 |
| | | 5.对本暂扣措施不服时,可在十五日|
| | |内申请复议。 |
------------------------------ ------------------------------------------
附件二:(规格mm130×190)
第一联
--------------------------------------------------------
| (此处印制机关名称) |
| 交通管理复议决定书存根 |
| 第 号 |
| ----------年--月--日|
| 姓名--------男女----岁|
| 单位------------------|
| 因------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|申请复议。经复查决定-------- |
|承办单位------------ |
|承办人-------------- |
|批准人-------------- |
|填发人-------------- |
|决定宣布时间 年 月 日 时 |
--------------------------------------------------------
第二联(第三联同)
--------------------------------------------------------
| (此处印制机关名称) |
| 交通管理复议决定书 |
| 第 号 |
| ----------年--月--日|
| 姓名--------男女----岁|
| 单位------------------|
| 因------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|----------------------------------------------------|
|申请复议。经复查决定-------- |
| 如不服本决定,可在十五日内向人民法院提起诉讼。 |
| (机关负责人盖章) |
|决定宣布时间 年 月 日 时 |
--------------------------------------------------------
附件三:关于启用交通民警执法文书用章的规定
一、为使交通管理法律文书符合法制要求,便于群众监督,提高工作效率,决定启用交通民警执法文书用章。
二、自一九九一年四月一日起,《交通管理当场处罚决定书》和《交通管理暂扣凭证》上,必须加盖交通民警执法文书用章,方可使用。
三、交通民警执法文书用章式样:前为五角星,后为姓名,字体为宋或仿宋,规格mm15×7,少数民族姓名较长的,可适当加长、加宽,是否使用本民族文字,由各地自行规定。
四、用章由县、市公安交通管理机关统一组织刻制,发给民警本人使用或由内勤民警统一保管使用。用章遗失时,应及时申请补发。
交通民警执法文书用章式样:
------------ ------------------
|★王文明| |★阿不冬尼牙孜|
------------ ------------------
附件四:关于印制、使用暂扣凭证和交通管理复议决定书的规定
一、本补充规定所附《交通管理暂扣凭证》的规格为mm50×85,60×85;《交通管理复议决定书》的规格为mm130×190。在保持内容不变的前提下,可以适当放大或缩小。
二、暂扣凭证上必须加盖(正反面均可)公安交通管理机关印章,印章须清晰。为适应行政复议和诉讼的需要,一般应使用基层交警队的印章。
三、对暂扣凭证列举的可以暂扣的种类,交通民警在执行时,须用钢笔或圆珠笔注明所实际暂扣的种类,方法是在A、B、C、D、E、F上打√或○。
四、暂扣凭证的原因栏,可简要填写违章行为和理由,例如:无号牌、无行驶证、涂改证件,超速 ̄有异议、闯红灯 ̄未交罚款、酒后开车 ̄待裁决,等等。
五、复议决定书除适用于对暂扣证件、号牌或车辆的措施不服申请复议的外,对符合《行政诉讼法》第十一条规定的其他行政行为不服申请复议的,也可使用。但对处罚裁决不服申请复议的,按公安部《交通管理处罚程序规定》(〔88〕公发17号)执行。
六、复议决定书现为三联,第一联存根,第二联交给申请复议的公民、法人或者其他组织(申请人),第三联(式样与第二联相同)交给原作出具体行政行为的机关(被申请人)留存。需要增加的,由各省、自治区、直辖市公安厅、局自行规定。


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最高人民法院西南分院关于女方因通奸经判决离婚是否可请男方再给予生活费的答复

最高人民法院西南分院


最高人民法院西南分院关于女方因通奸经判决离婚是否可请男方再给予生活费的答复

1951年11月1日,最高人民法院西南分院


云南省人民法院:
通奸仅系一方得以提出离婚的理由,给付生活费系为保护经济能力的弱者,两个问题性质不同,不能含混。故女方纵因通奸经判决离婚,如未再行结婚而生活困难者(指家庭财产分割后而生活仍困难者而言),依婚姻法第二十五条规定:男方应帮助维持其生活,帮助的办法及期限,由双方协议,协议不成时,由人民法院判决。如认为女方因通奸而经判决离婚,男方即可不给予生活费,显系从男性中心及封建思想出发。


中国房地产证券化的法律思考

王晓君*


内容提要:
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一,它通过巧妙的设计,将流动性差的资产转化为流动性好的债券,借以融通资金。目前,我国资本市场的发育不完善,融资渠道比较狭窄,尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上,这造成了两个尴尬的境地,一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态,二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水,资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新,随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态,它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明:房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观,笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状,带动整个资产证券化的良性运作,是值得提倡的一种金融创新,但于经济环境、法律框架等方面的限制,我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上,以期抛砖引玉。
关键词:房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法

一、前言
资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券,随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产,并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起,资产证券化开始出现在亚洲市场上,特别是东南亚金融危机爆发以后,在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲,资产证券化就是把缺乏流动性,但具有预期稳定现金流的资产汇集起来,形成一个资产池,通过结构性重组,使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券,据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产,例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间,我们应当充分把握这一机会,在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时,建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,即“121号文件”,以控制房地产信贷风险,其中的核心内容有: 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商,使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行,启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
(一)房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化(Real Estate Securitization),是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念,而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义,所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧:
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动,包括直接或间接成为房地产上市公司,从而使一般房地产企业与证券相融合,也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业,从而使上市公司与房地产业结合,发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化,既可以解决开发企业流动资金不足的问题,又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化,即以某具体的房地产开发项目为投资对象,由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上,房地产证券化产生的背景及实践表明,房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券,是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化,而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动,也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,其具体形式可以是股票、债券,也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性,其原有的融资方式单一,房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资,资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比,房地产证券化的范围更广,远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身,投资人获得的只是贷款净利息,然而,房地产投资的参与形式多种多样,如股权式、抵押式等等,其证券化的方式也因此丰富多彩,只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似,其他形式的证券化对象均不是贷款本身,而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化,是指以房地产投资信托为基础,将房地产直接投资转化为有价证券,使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发,金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众,即出售给广大投资者,从而在资本市场上筹集资金,用以再发放房地产贷款;另一方面是从非金融机构出发,房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品,通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之,房地产证券化是一种资产收入导向型融资,以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系,泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程,包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化,利用证券市场的功能,实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化,为房地产市场提供充足的资金,推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新,更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
(二)房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化,在证券化过程中,基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多,法律关系复杂。在整个证券化过程中,从基础资产的选定到证券的偿付,有众多的法律主体以不同的身份参与进来,相互之间产生纵横交错的法律关系网,其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系,委托人和受托人之间的信托关系,SPV(特设机构)和原始权益人的资产转让关系,SPV和证券承销商的承销关系,还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等,一个证券化过程中,有着多种多样的法律关系,牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面,一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构,通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债,是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化,将资产负债表中的资产剥离改组后,构造成市场化的投资工具,这样可以提高发起人的资本充足率,降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时,投资者的风险由于证券化风险隔离的设计,只取决于基础资产现金流的收入自身,非以发起人的整体信用为担保,并且和发起人的破产风险隔离,和SPV(特设机构)的破产风险隔离,SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV,或者对证券化的基础资产实行专项管理,SPV的经营范围不能有害于证券化,对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险,提高安全系数。另外,证券化的信用级别也不受发起人影响,除了取决于自身的资产状况以外,还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别,降低风险,提高安全性。而且,房地产证券具有流通性,可以通过各种方式流通,提早收回投资,避免风险的发生。
5、证券品种多样化,适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样:性质各异的证券,有过手证券,有转付证券,有债券,有收益凭证,等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国,是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知,美国是崇尚市场机制的国家,但与其它经济金融部门相比,房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来,直接开展住宅抵押贷款证券化交易,并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展:美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则,包括通过《税收改革法案》;以FAS125规则替代FAS77规则,重新确定了“真实销售”的会计标准;通过了FASIT立法提案等等。所以,房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定,从体例上看,可以分为分散立法型和统一立法型,这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
(一)分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家,在法律制度方面积累了非常丰富的经验,其主要立法有:1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面,应当说,《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》,都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》(FAS125)、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法,改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷,该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定,有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面,正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券,在抵押贷款市场,通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面,英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券;1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资;1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布,起到了宏观调控与监督的作用;此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》,在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3.采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
(二)统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期,当时在法律上还存在着诸多限制,致使该产品无法在市场上广泛开展,直到1997年金融风暴后,日本金融市场受到重击,在残酷的现实环境催迫下,1998年通过《特殊目的公司法》,并于2000年修正为《资产流动化法》,至此,才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外,在日本推动金融资产证券化的同时,我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用:《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说,虽然更分散,但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后,这之前基本未开展资产证券化业务,也没有制定相关的法规,而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后,韩国的金融业暴露出许多问题,在严格的金融监管下,韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性,金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化,韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款,以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》,该法从立法预告到法案生效,历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
(一)我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大变化,一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中,房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看,表现为金融机构出于单纯的融资目的,将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场,称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看,抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲,该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%,占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累,抵押债权的证券化便难以推行;(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一,仍处在放贷一还款的简单循环阶段,由此决定了抵押贷款资金的流动性差,抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状