也谈北京宋庄农民与画家间的官司

魏海渊

牵动国内许多人神经的、北京通州区画家村农民与画家间的卖房官司，第一起案件的二审已经完结，北京市二中院的判决内容是：确认原告马海涛与被告李玉兰于二00二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效，判令李玉兰须于本判决生效之日起九十日内，将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。同时判决书认定：考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
在我看来，北京市二中院的判决虽有所突破，一定程度上减低了意图通过毁约获取利益者的预期，但仍留有遗憾。作为具有标杆意义的案件，上述判决尚没有起到定纷止争的作用，没有让数百位已完全定居的画家们定下心来，也没让成千上万有类似情况的，在农村买了住房者的神经松弛下来，因为在房价飞涨的今天，那些认为卖了低价的村民随时可能会以买卖农村房屋无效为名，要求早已定居的买房人腾房，给社会带来大的不安定因素。
虽然，一般来说，合同无效的法律后果是，各自返还因该合同取得的财产，并按照过错分担损失，正如北京市二中院终审判决所确定的那样。然而，审理本案的法官，似乎没有注意到这种特殊的合同被认定为无效的法律后果，居于特别法地位的《中华人民共和国土地管理法》却另有规定，该法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，这一法律条文本非一种禁止性规范，它既认可村民的住房被出售、出租之后的状态，同时也指出了出售、出租所带来的后果。这里，立法者显然是考虑到了我国农村的一些实际情况。在农村，人们几乎用绝大部分的积蓄盖了房子，房屋面积有余而家庭抵御风险能力不足，如果遇到需大笔开销的紧急状况，最主要的资产—房子却不能出售或者以其他方式变现，势必会使他们陷入困境。逢此情形，对于他们而言，能够通过处理部分或者全部房屋筹到一大笔钱才是最现实的。另外，由于各地房屋租赁市场的兴起，处理住房之后，并不会导致他们流离失所。
所以，我认为北京市二中院还可以有更好地判决：即，一、原被告之间的《买卖房协议书》无效；二、但鉴于该合同已经履行近六年，被告已对房屋进行了较大幅度的改扩建，且土地和住房价格已经发生了很大的变化，现要求被告李玉兰腾出住房，既不符合法律规定，也有违公平原则和诚信原则，原告的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。如果真能这样，将不失为是真正定纷止争的智慧判决。当然如果双方能够在对相关补偿达成一致的情况下，自行对腾房问题做出处理，则又另当别论。


山西省太原市人大常委会


太原市矿山地质环境治理恢复保证金管理办法

(2010年10月21日太原市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2011年1月14日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)

目 录


第一章 总则

第二章 缴存

第三章 返还

第四章 使用

第五章 法律责任

第六章 附则




第一章 总 则




第一条 为了规范矿山地质环境治理恢复保证金管理，督促采矿权人履行矿山地质环境治理恢复义务，促进矿山生态恢复和改善，保护矿山地质环境，根据国务院《地质灾害防治条例》和《山西省地质灾害防治条例》等有关法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内矿山地质环境治理恢复保证金的缴存、返还、使用和监督管理等活动。

第三条 本办法所称矿山地质环境治理恢复保证金(以下简称保证金)，是指为保证采矿权人履行矿山地质环境治理恢复义务而由其缴存的资金。

保证金及其所产生利息属采矿权人所有。

第四条 保证金管理遵循采矿权人所有、政府监管、专户储存、专款专用的原则。

第五条 市、县（市、区）国土资源主管部门负责本行政区域内保证金的监督管理工作。

财政、物价、税务、审计、环保、安监、煤炭、林业、水务等部门按照各自职责，做好有关矿山地质环境治理恢复工作。

第六条 市、县（市、区）人民政府应当对在保证金缴存、返还、使用工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。




第二章 缴 存




第七条 采矿权人矿区范围在县（市、区）行政区域范围内的，由县（市、区）国土资源主管部门负责保证金缴存的监督工作；采矿权人矿区范围跨县（市、区）行政区域的，由市国土资源主管部门负责保证金缴存的监督工作。

第八条 国土资源主管部门应当会同财政部门在共同确定的银行开设保证金专用账户。

第九条 市国土资源主管部门应当根据不同矿种和开采活动对矿山地质环境影响程度提出保证金缴存标准，报市人民政府批准后公布执行，并根据省人民政府有关规定适时调整。

第十条 采矿权申请人申请办理采矿许可证时，应当自收到国土资源主管部门开具的保证金缴存通知书之日起三十日内，将保证金存入专用账户。

采矿权申请人应当自缴存保证金之日起十日内，将银行出具的缴存凭据交国土资源主管部门备案。

第十一条 保证金分一次性缴存和分期缴存。

采矿许可证有效期在五年以内的,采矿权人应当一次性全额缴存保证金；采矿许可证有效期超过五年的，采矿权人可以分期缴存保证金。首次缴存数额应当不少于保证金总额的百分之五十，余额部分从次年开始逐年平均缴存，但须在采矿权有效期满前两年全部缴清。

分期缴存的，采矿权人应当在当年的6月30日前缴存该年度应缴的保证金。

第十二条 矿区范围、开采矿种、开采方式、开采规模或者开采期限发生变更的，应当按照变更后的缴存标准和缴存期限缴存保证金。

第十三条 采矿权人转让采矿权的，转让合同中应当明确约定保证金及利息一并转让给受让人，并由受让人承担矿山地质环境治理恢复义务。




第三章 返 还




第十四条 采矿权人应当履行矿山地质环境治理恢复义务，在采矿过程中边开采，边治理恢复。

矿山停办、关闭或者闭坑时，采矿权人必须完成矿山地质环境治理恢复工作，达到治理恢复要求。

治理恢复费用可以列入生产成本。

第十五条 采矿权人按照矿山地质环境保护和治理方案要求完成矿山地质环境治理恢复义务后，应当及时向国土资源主管部门提出验收申请，并提交矿山地质环境治理恢复工程竣工报告。

国土资源主管部门应当自收到采矿权人提出验收申请之日起六十日内组织完成矿山地质环境治理恢复验收工作。

第十六条　采矿权人履行矿山地质环境治理恢复义务并达到治理恢复要求的，国土资源主管部门应当自验收合格之日起十五日内会同财政部门按照本办法 第十七条规定出具保证金返还通知书。

采矿权人凭保证金返还通知书到指定银行支取保证金及利息。

第十七条 采矿权人一次性治理恢复完毕或者分期治理恢复完毕经验收合格的，国土资源主管部门应当相应将其保证金的百分之八十返还采矿权人。

自验收合格之日起三年内，为质量观察期。质量观察期满没有出现质量问题的，保证金余额及其利息全额返还采矿权人。




第四章 使 用




第十八条 采矿权人未履行矿山地质环境治理恢复义务或者未达到治理恢复要求的，由国土资源主管部门责令限期治理恢复；逾期未治理恢复或者经验收未达到治理恢复要求的，其缴存的保证金及利息不予返还，由国土资源主管部门统筹用于治理恢复。

保证金及利息不足以支付治理恢复费用的，差额部分由采矿权人补足。

第十九条 国土资源主管部门组织治理恢复工程，应当按照国家有关规定实行招投标制度和监理制度。

第二十条 用保证金开展的矿山地质环境治理恢复工程完成后，应当由国土资源主管部门组织验收。

第二十一条　任何单位和个人不得采用任何方式截留、挤占、挪用保证金。




第五章 法律责任




第二十二条 采矿权人未按期缴存保证金或者未按期补足差额的，由国土资源主管部门责令限期缴存；逾期不缴存的，不予年检，并处五万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，由市、县（市、区）人民政府责令停产停业。

不履行限期缴存决定的，国土资源主管部门可以申请人民法院强制执行。

第二十三条 国土资源主管部门及其工作人员在保证金缴存、返还、使用和监督管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。




第六章 附 则




第二十四条 本办法施行前已领取采矿许可证的，国土资源主管部门应当自本办法施行之日起六个月内，通知采矿权人依法缴存保证金；采矿权人应当自收到缴存通知之日起三十日内，按照本办法规定缴存保证金。

第二十五条　本办法自2011年5月1日起施行。