农村房屋买卖合同的效力认定/刘千军

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 03:32:11   浏览:8986   来源:法律资料网
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[案情]

1991年6月21日,原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,通过村社两级干部执笔,王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款,王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,而且罗女士向县政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,罗女士一家的宅基地面临拆迁,巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾,罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月,罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为,1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示,并经过了当时村公所及乡人民政府的同意,并向县人民政府交纳了契税,且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿,被告得知后,无理要求对该房屋主张补偿利益,被告的行为违反了诚实信用原则,损害了社会公序良俗,请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为,根据法律规定,农村房屋不能向城镇居民出售,当时将房屋卖给原告,仅是对房屋的处分,并没有涉及房屋所及的宅基地使用权,本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。本案中,签订合同的双方当事人均具有民事行为能力,主体适格。1991年王某出售房屋时,所在村社无人购买,在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后,才卖给城镇居民罗女士,买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章,就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议,出卖行为是王某的真实意思。事后,罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税,并实际支付购房款,被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书,原告罗女士在该房屋居住20年,合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中,罗女士也确实缴纳了契税,且契税票据上已将现户主的名字变更,可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此,本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间,这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代,至今时隔10年以上,大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款且入住多年,甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中,房屋买卖发生在20年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效,就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效,无疑是违反了诚实信用原则,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定,甚至遭遇执行难题,如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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机械工业计量检定规程编制实施细则(暂行)

机电部


机械工业计量检定规程编制实施细则(暂行)

1989年6月15日,机电部

第—条 根据《中华人民共和国计量法》第十条的规定, 计量检定必须执行检定规程,没有国家计量检定规程的, 由有关工业部门制定部门计量检定规程。 为做好机械工业计量检定规程(以下简称检定规程)的制定工作,确保量值的准确、可靠,特制定本实施细则。
第二条 检定规程是对计量器具的计量性能、检定项目、 检定条件、检定方法、检定周期,检定结果的处理等所做的技术规定, 是开展计量检定工作的依据。
第三条 机械工业各专业归口研究所根据本行业开展计量检定工作的需要,提出编制检定规程项目建议,报部有关行业司审查后送部科技司。
机械工业地方计量技术机构根据地方计量检定工作的需要, 可提出编制检定规程项目建议,经所在省、自治区、 直辖市和计划单列市机械工业主管部门审查同意后报部科技司。
第四条 机械工业各研究院、所,各省、自治区、 直辖市和计划单列市的机械工业地方计量技术机构,各有关企业、事业单位, 可承担检定规程的编写任务。
第五条 部科技司负责检定规程编制计划的综合协调和下达, 部机械标准化研究所协助办理计划的汇总、编制工作。 计量检定规程所需编制补助经费,由部统一解决。
第六条 部成立有关专家组成的机械工业计量检定规程审定委员会(以下简称审定委员会),对检定规程的合理性、可行性、 正确性进行技术审查。审定委员会下设秘书处,负责日常工作, 秘书处设在部机械标准化研究所。审定委员会章程和工作程序,责成审定委员会负责起草, 报部审批。
第七条 检定规程的编写按《国家计量检定规程编写规则》的要求进行。
第八条 负责编写检定规程的单位完成检定规程草案后, 送行业归口所或机械工业地方计量技术机构,由其组织同行单位进行修改, 然后由负责编写检定规程的单位提出检定规程送审稿及其附件一式十份, 经行业归口所或地方计量技术机构签署意见后上报部审定委员会秘书处。
第九条 审定委员会秘书处将收到的检定规程送审稿分送审定委员进行函审或会审。
第十条 经审定委员会审定通过的检定规程, 按专业分别报部仪器仪表司、机床工具司、第一装备司和科技司审核。
第十—条 经审核通过的检定规程,由部科技司统一审批发布。
第十二条 检定规程应定期复审(一般3~5年), 复审工作由审定委员会负责,复审结果报部科技司审批。
第十三条 需修订的检定规程,由原编写单位负责, 其程序与编写检定规程相同。
第十四条 检定规程由起草单位负责解释。
第十五条 审定委员会秘书处负责检定规程的出版、发行工作。
第十六条 本细则由部科技司负责解释。



关于印发体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准和开办申请程序的通知

国家食品药品监督管理局


关于印发体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准和开办申请程序的通知

国食药监市[2007]299号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局):

  为加强体外诊断试剂专营企业的监督管理,规范体外诊断试剂经营行为,根据《药品管理法》、《药品管理法实施条例》、《医疗器械监督管理条例》和《药品经营许可证管理办法》、《医疗器械经营许可证管理办法》,国家局制定了《体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准》和《体外诊断试剂经营企业(批发)开办申请程序》。现印发给你们,请认真贯彻执行。

  各省(区、市)药品监督管理部门对符合《体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准》和《体外诊断试剂经营企业(批发)开办申请程序》的经营企业,可同时发给《药品经营许可证》和《医疗器械经营企业许可证》,许可证核准的经营范围仅限于体外诊断试剂。

  上述体外诊断试剂专营企业如需增加经营范围,必须按照有关药品经营、医疗器械经营的规定,重新申领《药品经营许可证》或者《医疗器械经营企业许可证》。体外诊断试剂经营企业必须按照《药品经营质量管理规范》从事经营活动。


  附件:1.体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准
     2.体外诊断试剂经营企业(批发)开办申请程序
     3.体外诊断试剂经营企业(批发)申请审查表


                            国家食品药品监督管理局
                            二○○七年五月二十三日


附件1:
           体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准


               第一章 机构与人员

  第一条 诊断试剂经营企业的法定代表人或企业负责人、质量管理人员无《医疗器械监督管理条例》第40条、《药品管理法》第76条、83条规定的情形。
  负责人应具有大专以上学历,熟悉国家有关诊断试剂管理的法律、法规、规章和所经营诊断试剂的知识。

  第二条 应有与经营规模相适应的质量管理人员,质量管理人员应行使质量管理职能,对诊断试剂质量具有裁决权。

  第三条 质量管理人员2人。1人为执业药师;1人为主管检验师,或具有检验学相关专业大学以上学历并从事检验相关工作3年以上工作经历。
质量管理人员应在职在岗,不得兼职。

  第四条 验收、售后服务人员应具有检验学中专以上学历;企业保管、销售等工作人员,应具有高中或中专以上文化程度。

  第五条 质量管理、验收、保管、销售等工作岗位的人员,应接受上岗培训,考试合格,方可上岗。

               第二章 制度与管理

  第六条 应根据药品、医疗器械管理的法律法规和相关文件制定符合企业实际的质量管理文件,包括质量管理制度、职责、工作程序。
  (一)质量管理制度应包括:质量管理文件的管理;内部评审的规定;质量否决的规定;诊断试剂购进、验收、储存、销售、出库、运输、售后服务的管理;诊断试剂有效期的管理;不合格诊断试剂的管理;退货诊断试剂的管理;设施设备的管理;人员培训的管理;人员健康状况的管理;计算机信息化管理。
  (二)质量管理职责应包括:质量管理、购进、验收、储存、销售、运输、售后服务、信息技术等岗位的职责。
  (三)工作程序应包括:质量管理文件管理的程序;诊断试剂购进、验收、储存、销售、出库、运输、售后服务等程序;诊断试剂销后退回的程序;不合格诊断试剂的确认及处理程序。

  第七条 应建立购进、验收、销售、出库、运输等内容的质量管理记录。


                第三章 设施与设备

  第八条 应有明亮整洁的办公、营业场所,其面积应与经营规模相适应,但不得少于100平方米。

  第九条 应设置符合诊断试剂储存要求的仓库,其面积应与经营规模相适应,但不得少于60平方米,且库区环境整洁,无污染源;诊断试剂储存作业区应与经营、办公等其他区域有效隔离;库房内墙、顶和地面应光洁、平整,门窗结构严密。

  第十条 住宅用房不得用做仓库。

  第十一条 应设置储存诊断试剂的冷库,其容积应与经营规模相适应,但不得小于20立方米。冷库应配有自动监测、调控、显示、记录温度状况和自动报警的设备,备用发电机组或安装双路电路,备用制冷机组。

  第十二条 储存诊断试剂的仓库应有以下设施和设备:
  (一)诊断试剂与地面之间有效隔离的设备;
  (二)通风及避免阳光直射的设备;
  (三)有效调控、检测温湿度的设备;
  (四)符合储存作业要求的照明设备;
  (五)不合格诊断试剂、退货诊断试剂专用存放区域或设施设备;
  (六)包装物料的储存场所和设备;
  (七)诊断试剂的质量状态应实行色标管理,待确定诊断试剂为黄色,合格诊断试剂为绿色,不合格诊断试剂为红色。

  第十三条 应有与经营规模和经营品种相适应,符合药品储存温度等特性要求的运输设施设备。

  第十四条 应有计算机管理信息系统,能满足诊断试剂经营管理全过程及质量控制的有关要求,并有可以实现接受当地药品监督管理部门监管的条件。

  第十五条 应对所用设施和设备的检查、保养、校准、维修、清洁建立档案。


               第四章 验收结果评定

  第十六条 现场验收时,应逐项进行全面检查、验收,并逐项做出肯定或否定的评定。

  第十七条 对验收合格或者验收不合格的,依据《药品经营许可证管理办法》第八条第(五)款和《医疗器械监督管理条例》第十四条的有关规定执行。

  第十八条 经营特殊管理诊断试剂应符合国家有关规定。

  第十九条 本标准自2007年6月1日起施行。

附件2:
          体外诊断试剂经营企业(批发)开办申请程序

  开办体外诊断试剂经营企业(批发)按照以下程序办理《药品经营许可证》、、《医疗器械经营企业许可证》:

  (一)申办人向拟办企业所在地的省、自治区、直辖市药品监督管理部门提出筹建申请,并提交以下材料:
  1.拟办企业法定代表人、企业负责人、质量负责人学历证明原件、复印件及个人简历;
  2.执业药师资格证书原件、复印件;
  3.主管检验师证书原件、复印件;
  4.拟经营产品的范围;
  5.拟设营业场所、设备、仓储设施及周边卫生环境等情况。

  (二)药品监督管理部门对申办人提出的申请,应当根据下列情况分别做出处理:
  1.申请事项不属于本部门职权范围的,应当即时做出不予受理的决定,发给《不予受理通知书》,并告知申办人向有关(食品)药品监督管理部门申请;
  2.申请材料存在可以当场更正错误的,应当允许申办人当场更正;
  3.申请材料不齐或者不符合法定形式的,应当当场或者在5个工作日内发给申办人《补正材料通知书》,一次性告知需要补正的全部内容。逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;
  4.申请事项属于本部门职权范围,材料齐全、符合法定形式,或者申办人按要求提交全部补正材料的,发给申办人《受理通知书》。《受理通知书》中注明的日期为受理日期。

  (三)药品监督管理部门自受理申请之日起30个工作日内,依据《药品经营许可证管理办法》第4条和《医疗器械经营企业许可证管理办法》第6条规定对申报材料进行审查,做出是否同意筹建的决定,并书面通知申办人。不同意筹建的,应当说明理由,并告知申办人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

  (四)申办人完成筹建后,向受理申请的药品监督管理部门提出验收申请,并提交以下材料:
  1.《药品经营许可证》申请表;
  2.《医疗器械经营企业许可证》申请表;
  3.工商行政管理部门出具的拟办企业预先核准证明文件;
  4.拟办企业组织机构情况;
  5.拟办企业注册地址、仓库地址的地理位置图、平面图(注明面积、功能布局)、房屋产权证明(或者租赁协议)复印件;
  6.依法经过资格认定的专业技术人员资格证书及聘书;
  7.拟办企业质量管理文件及仓储设施、设备目录;
  8.拟办企业经营范围。

  (五)受理申请的药品监督管理部门在收到验收申请之日起30个工作日内,依据《开办体外诊断试剂经营企业(批发)验收标准》组织验收,做出是否发给《药品经营许可证》和《医疗器械经营企业许可证》的决定。符合条件的,同时发给《药品经营许可证》和《医疗器械经营企业许可证》;不符合条件的,应当书面通知申办人并说明理由,同时告知申办人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。

  (六)申办人在取得《药品经营许可证》后,应根据《药品管理法实施条例》第十三条规定,在规定时间内向发证部门申请《药品经营质量管理规范》认证。发证部门应根据《药品管理法实施条例》第十三条规定组织对其进行认证,认证合格的,发给《药品经营质量管理规范》认证证书;认证不合格的,按有关认证管理规定处理。